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【转帖】ZF引诱我们买房子的真实目的是什么?

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2005-2-6
发表于 2006-8-17 08:28:43| 字数 3,419| - 中国–上海–上海 电信/Intel中国北京或上海研发中心 | 显示全部楼层 |阅读模式
ZF引诱我们买房子的真实目的是什么?国家调控的具体目标是什么?[转帖]
??一、 先看一下为什么有那么多的声音,包括我们ZF都在劝我们,用各种消息、政
策吸引我们买房子。原因可以分为如下几个方面:

  1、先说一下如果我们买了房子,接着出现房价下降,会对我们有什么影响。

    以现在在上海买一套普通的100平方米的房子为例,单价10000元每平方
米,总价100万,首付30万,贷款70万算。

  房价突然由10000多/平方米降到5000多一平方米(我认为房价至少要降一
半)。那么,已经买房子的人房产总值缩水,以前100万的房子现在只值50万了。你会
怎么办呢?你有两个选择,1、停止还贷款。2、继续还贷款。

  如果停止还贷款,那么你的首付30万以及你每月已经还的贷款数额以及你的装修
费用(加起来大约有50万,现在卖期房,房子交到手里并装修好基本上已还了约两年
贷款,每年还大约5万,两年大约10万,装修大约5~10万),统统会被化为泡影了,银
行将收掉你的房子拍卖,如果拍卖款项不不足以还贷款,银行会继续向你追偿。你将
一无所有,而且,你连再次贷款买房的首付也没有了。对你来说,你已经损失了约50
万。如果你还贷款呢,那么你拥有的房产已经贬值了50万(也就是说,如果你现在买
房子的话,你可以省下50万)。当然,你不卖房子是不会体现出来的。但是对你来
说,不管你是不是还贷款,你都损失了约50万。也就是说,房价大幅下跌对已经买房
子的人来说,影响不会很大了。不管采取什么措施都损失差不多了。所以,你肯定还
会继续还贷款了,只要你能还得起。也就是说,只要房子到了买房子人的手中,即使
房子出现大幅下降,ZF也不必担心了,不必担心由此会引发市场萧条等等。这是很
多人都在劝我们买房子的第一个原因。

  2、再说一下如果个人买了房子,接着出现大幅下跌,对银行有什么影响。仍然是
上面的例子。
  对银行来说,来自个人的风险并不大,如果遇上客户还不起贷款,银行也不会有
太大的损失。因为首先它只发放了70万贷款,再加上客户已归还的贷款(现在卖期
房,房子交到手里并装修好基本上已还了约两年贷款,每年还大约5万,两年大约10
万),再加上房子本身的装修(约5~10万)及其本身的价值(50万),银行可以说亏
不了多少,即便要是亏了,银行还可以向客户追偿。也就是说,只要房子到了买房子
人的手中,ZF就根本不必关心它的风险问题。因为即使最差的情况出现了,也就是
房价大幅下降了,银行也不会赔本,亏的只是现在购房子的人。而他们又是社会上最
弱势得群体,ZF才不会担心他们呢。呵呵呵,真的替买房子的人担心阿。

  3、如果房子没有卖出去,在开发商手中出现大幅下跌,会有什么情况。

   首先,我们知道现在开发商是靠大量贷款来开发房地产的。贷款额度很大。在这
种情况下如果发生房价下降,就要分几种情况考虑。
  A、 房子已经建设完毕。这时,如果房价下降,影响的将是开发商的预期收
益。他会让开发商的预期收益大幅缩水,但是对银行影响不大。因为无论情况如
何,银行是有房子可收的。受影响的是开发商的收益。收益大大减少。
  B、 如果房子还没有建成,且如果开发商破产,那么会留下大批的烂尾楼。给银
行造成大量的坏账。在这种情况下,银行会受到一定的影响。经济发展也会受到一定
的影响。

  这也就是国家ZF尽量想办法引导我们购房的原因,其目的就是把风险转移到我
们身上。通过我们来缓解风险.

  二、 看一下我们的ZF近两年的房产调控的真正目的:

  我觉得我们的ZF现在调控的真正目的,就是让房价稳定在现在高房价的基础上
尽量多的时间,让那些没有耐心的人,还有那些近期内非买房不可的人去把这些空置
房慢慢消化掉。待房子到了老百姓的手里之后,再来一个实质性的调控,让房价实实
在在的落下来,这样,既保证了开发商的利益,又能够稳定经济,何乐而不为呢?我
觉得ZF调控的步骤如下:

  第一步:2004.8.31 第一次土地8.31 大限,土地必须2年内开发,否则收回。
  第二步:2005.5月到期房限转,比如控制房产的贷款等等。同时有不同的高级官
员出来放风说房价不会跌。
  第三步:从2005年底开始,默许各地ZF用所有的招数托市,维持房地产高价的
现状。2006年初更有过之而无不及。招数如下:

  开发商由于房子销售过慢,回款有压力,资金链紧张,开发商快要顶不住了,有
的已经开始降价销售了。但是为防止出现整体的崩盘,(以后的消息是道听途说)于
是,市ZF出面给开发商制定价格指导,不允许房价有大幅的下跌,避免出现竞争降
价。市ZF放出消息,国家调控的目的是稳住房价,降的是房价的涨幅,不是房
价,两个1000万计划缓建,意思是便宜房子我们不建了,不与开发商争夺客户。同
时,又对楼盘的预售证的办理延期,让房子上市的速度变慢,造成房子紧张的假
象。然后又说公积金购房政策放宽,贷款放宽,可以贷八成。鼓励大家买房,估计还
会有买房免税政策出台。帮助开发商联系贷款,维持他们的资金连,防止资金连断裂
造成崩盘。总之就是千方百计地维持现有的房价尽量长的时间,并同时造成房价上升
的假象。

  分析如下:

  第一步,此举的目的是为以后的调控作伏笔。同时为上市的房子划分一个阶
段。(大约一个楼盘的开发期为两年)2007年之前为大量楼盘集中上市的阶段,之后
为少量楼盘上市的阶段。即2004.8.31之前的土地将会大部分在2007年前被造成房子销
售。这部分房子销售完毕后,上市的楼盘就会减少,因为2004.8.31后,国家开始限制
土地的出让。数量就不会有现在这么多。如果在楼盘少的时候调控,即使房价大
跌,对开发商也不会造成影响,受影响的只是个人。

  第二步,期房限转,2年的房子征收营业税,此举是为了把炒房子的人手中的房子
压在炒房者的手中,防止2004年左右买的房子在2004~2007之间抛出打击楼市,冲击1
手房的销售。同时不断由高层人物现身说法,说房价不会下跌,一方面稳定现在得房
价,另一方面鼓励大家买房子,尽量消化在售的一手房。让尽量多的房子转到买方人
的手中。

  第三招, 尽量维持房价尽量长的时间,招数如上所说,其目的是:
  1、 一方面迷惑一部分现在犹豫是否买房子的人,让他们买房,
  2、 另一方面迫使一部分有强烈购房需要的人近期买房子。
  3、 再者,房价长时间在高位运行,并有升高的迹象,消磨人们的信心,从而使
一部分分没有耐性的人们买房子。
  如果现在市场上在观望的人都买了房子,那么,按ZF的算盘,到2007年底左
右,2004.8.31大限之前的土地所开发得房子大部分都会转卖到买方人的手中。他们认
为最会有风险的房子都消化掉了。在这时,市场上可以销售的房子已经不是很多,他
们就可以放心的调控了。房价的升降对市场的影响已经不是很大,即便下降50%,也不
会引起经济萧条。

  但是,ZF的以上目的会达到马?很难说准,但是我觉得实现难度很大,因为:

  1、 开发商储存的土地太多了。造出来的房子将是个巨大的数目。
  2、 开发商是追逐利润的,房价稳了一年。开发商在售的房子不但没减少,反而
越来越多。为什么呢?因为房价越高,开发商开发的楼盘就越多。房子就越多,销售
压力就越大。
  3、 房价实在是太高了,老百姓实在是承受不起了。即便是ZF实现了房价的长
期稳定,因为老百姓的消化能力也有限,也不会消化掉很多。

  从上面的信息可以看出,我觉得ZF会把现在的调控维持到2007年中期左右,所
以房子的高房价可能要维持到2007年中左右。到那时,房价必将大幅下跌。跌回到他
最初的价值。有两个原因,
  1、如果ZF调控成功了,那时ZF会有实质性的动作。
  2、如果目的没有达到,那么到时候积压的房子会非常多,开发商会家家销售的。

  所以,我建议,如果你是工薪阶层,你最好是等到2007年中期再买房子。那
时,房价必将大幅下降,买同样一套房子,你会省一半的钱。

  不要相信现在ZF现在所作的工作是为了降低房价,ZF现在做的一切,不过就
是想办法把开发商手里的风险转移的无助的老百姓手里而已。这样,保住了经济表面
上的光鲜,保住了开发商,银行,以及市ZF的利益,但是可苦了购房的老百姓,只
好用自己所有的积蓄加上一生的努力来买这高价的房子。承担这不应该由自己承担的
经济风险。

    说穿了,就是保护一些富翁,大企业,而牺牲最下层的老百姓。

    同时也可以看出,最近国家的调控,根本就不是为老百姓着想,根本就不是
想降房价,而是想把房价稳在现在的基础上。慢慢的向老百姓身上转移风险。
    要是真的为老百姓想得话,很简单,只需公布房价成本就行了。房价就会自
动降下来,其他的什么都不要做。

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发表于 2006-8-17 08:30:34| 字数 22| - 中国–上海–上海 教育网/上海教委 | 显示全部楼层
从宏观上来说,是拉动内需,中国目前生产力过剩
®™ 世风日下,人心不古,长此以往,国将不国...
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发表于 2006-8-17 08:32:47| 字数 36| - 中国–江苏–盐城–东台市 电信 | 显示全部楼层
房子为什么那么贵?土地是属于人民的,凭什么要老百姓花上一辈子的血汗钱去买
不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域
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发表于 2006-8-17 08:42:44| 字数 30| - 中国–江苏–南京 电信 | 显示全部楼层
奶奶的,不会吧,刚买了房子,我觉得写这个帖子的人可能别有用心
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发表于 2006-8-17 08:47:33| 字数 14| - 中国–上海–上海–浦东新区 电信 | 显示全部楼层
因为...所以...
明白了吧
不求最酷,只求更酷
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AlexFlying - X62-27

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发表于 2006-8-17 09:10:57| 字数 30| - 美国 | 显示全部楼层
这个时候不买才是王道!!!买了就是为***奉献青春了,哈哈。
HP zhan99 7840H 64G ....
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发表于 2006-8-17 09:15:31| 字数 28| - 中国–上海–上海 电信 | 显示全部楼层
还是不明白~~不过无论如何,目前还是没钱买,继续租房~~
X41-2525-HH2,1.5G,256+512,....
T420S-4173,Intel520 180G,Crucial 8G*2
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发表于 2006-8-17 09:25:59| 字数 28| - 中国–福建–福州 联通 | 显示全部楼层
让我们拭目以待吧,期待房价降到工薪阶层可以买的起的水平。
我在地狱里,遥望天堂。
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发表于 2006-8-17 09:48:22| 字数 56| - 中国–江苏–南通 电信 | 显示全部楼层
至少我感觉说的有道理,ZF不可能无限制的任由房价上涨,这样只会造成社会不同阶层的差距明显加大。贫富矛盾越来越对立
T420
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yangzhenguo - T50-8

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发表于 2006-8-17 10:02:41| 字数 14| - 中国–广东–佛山 电信/三水区 | 显示全部楼层
看不懂的经济,有能力就买..
IBM 600X,X32,T42P,T61P,T50-8,X62-1146 ,T70-10
Edited by Administrator
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发表于 2006-8-17 10:54:15| 字数 23| - 中国–江苏–苏州 电信 | 显示全部楼层
人生来一辈子就是为了国家而活着的,这没有办法的
QQ:6644918
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发表于 2006-8-17 11:03:24| 字数 33| - 中国–广东–东莞 博路电信科技公司 | 显示全部楼层
肯定会跌,不管zf怎么调控,问题在于想买房的人能不能挺到那个时候。
为什么要结婚?
---资源的优化组合。
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发表于 2006-8-17 11:07:28| 字数 80| - 中国–湖南–长沙–浏阳市 电信 | 显示全部楼层
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发表于 2006-8-17 11:36:50| 字数 29| - 中国–广东–惠州 电信 | 显示全部楼层
ZF和开发商就是让小数人能住在起房子,不知道是那个SB说的
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发表于 2006-8-17 11:46:57| 字数 11| - 中国–浙江–温州 电信 | 显示全部楼层
回老家盖一个房子去~~
看好身体,My boy~
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发表于 2006-8-17 11:56:22| 字数 101| - 中国–上海–上海–青浦区 电信 | 显示全部楼层
房价突然由10000多/平方米降到5000多一平方米(我认为房价至少要降一半)。
我认为上海的房价降到现在一半的水平要等到2050年以后。

[ 本帖最后由 jeffhu888 于 2006-8-17 13:02 编辑 ]
K29 i3-3120M/8G/bg/500G
X200s 4UC CM723/4G/bg/160G
V570/6820/7500/C5-03
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发表于 2006-8-17 12:23:59| 字数 9| - 中国–重庆–重庆石桥铺地区 电信 | 显示全部楼层
肯定是赚钱赛。。。
ACER3820TZG/HP6515 257/R60 BR1/R60E 5PC/E71
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QUOTE:
原帖由 jeffhu888 于 2006-8-17 11:56 发表
房价突然由10000多/平方米降到5000多一平方米(我认为房价至少要降一半)。
我认为上海的房价降到现在一半的水平要等到2050年以后。

特别是青浦的房子,特别抗跌。
2-3年内涨了一倍,但要45年才能降一半?什么叫大起大落?
®™我往往不知道自己在说些什么;如果你明白了我的意思,那你一定是误解了我
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佛曰:
有些话,不能说,不能说
一说
就破~
流离七夜,泊安千年.
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除非战争,否则房价不会大跌。没钱买房的还是醒醒吧!
再见,IBM
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为什么要买房子呢
我觉得租不是满好的
现在租金在下降
这是个长期习惯问题, 用经济学衡量, 当然是租
中国的贷款门槛好高
Down payment30%! 美国大都是10%, 还款期限可长达40年, 或更长
ZF是站在KFS这边, 毫无疑问
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发表于 2006-8-17 17:18:52| 字数 15| - 中国–江苏–苏州 电信 | 显示全部楼层
管它ZF怎么引诱,我自巍然不动
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租房不错的,关键是人的观念。
iMac 27' 511
Macbook Pro MC700
Thinkpad W541
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感觉上海市前两任市长都比现在的好,很怀念徐匡迪在的时候
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但是房价一直很高呀
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