【原创】买方-房地产商-ZF三方博弈及对房地产未来走向之分析

寻寻觅觅

现在流行一个字，炒~~~，炒房炒股，凡是牵涉到炒字，都伴随着疯狂，在股市里转了几年，看透了一些东西，再看房市，很多东西都似曾相识。深圳的房价一涨再涨，买房的人好象疯了一样抢着掏钱，我觉得这是一种不理智的表现，先为大家分析分析房市：

先解读几个关键字：

1、投资
一般来说交上15~20年房租才抵套房子，不过眼前的房价，又哪里只20年的房租，用股市用语来说，市赢率太高了，如果靠着房租收回成本，至少30~40年，也就是说，你买了房，在30几年里都不属于你住，才能安然收回成本，而这钱用来租房，在你退休前完全可以安然住在任何一个你想住的地方，退了休之后？还留在深圳干嘛，总该存了点钱吧，爱上哪上哪去，安享晚年

2、投机，
总的来说，现在买房子完全成了一种投机行为了，大众心理都是买涨不买跌，稍微有点耐心的人都在等待了几年之后忍不住随了大流，肯花钱买超出价值的东西只能基于一个心理，能把这东西以更高的价钱卖掉，到最后总会有一个倒霉的，在股市里这是颠不破的真理，一个10块的股票涨到100块都有人追捧，只可能是他希望以110块卖掉，前些年的亿安科技就是这样，一开始涨的时候，普通股民不相信他会涨那么高，结果他真涨了，每次大家认为他会跌的时候，他又继续涨，涨了几次，终于有人忍不住诱惑往里头丢钱，结果大家都疯狂了，股价也疯狂了，终于有一天，跨了~~~

3、赚钱
买的房子涨了，30W买的，变成40W，心里爽得不行，但是一般的市民，这一辈子能买得起一套房子不错了，还是在东借西借，一生心血勉强付了首期，再掏个10来W装修一新，舍得卖了吗？既然如此，那房子是到70W还是80W，跟自己有什么关系呢，不过就是心里听着爽点罢了，就象故事里那个抓着一把花生不肯放手的猴子，注定被猎人抓住

4、ZF的作为
ZF很清楚现在虚高的房价是一个很大的泡末，但是更清楚这个泡末忽然破裂的风险，这也是很多自以为聪明的人心安理得的原因，现在银行和房地产开发商是一体的，房价忽然崩溃会导致金融崩溃的危险，不过，一个聪明的ZF是不会让这样情况出现的，本人预测会采取以下几步

一、加强银行监管，从源头上把银行从房地产上松绑
二、控制土地转让，从政策上控制房地产商无止境扩张，阻止银行可能存在的坏帐率扩大，另一方面新开盘减少了，房地产商会把更多的精力用在现有的楼盘销售上，尽量压低现有的房产空置率
三、发布政策利好消息，延缓房价上涨的势头，先压住暴涨的一头，鼓励大家买房置业，现在房价是绝对的高位

5、房地产商的未来
ZF监管发挥作用之后，房地产业会渐渐告别“开发”暴利的历史，转入另一块堪称暴利的阵地-“物业管理”，在现有的房屋暴涨的疯狂局面下，物业管理费都是被大家忽略的一块，三个月房价暴涨10W，还会有人关注管理费是每平米是3块还是3块2毛吗？新开发楼盘的管理费都是惊人的高，新楼盘开发的初始15年，物业管理成本非常低，低到几乎只需要支付一些员工工资，每年巨额的资金照样源源不断流入房地产商腰包，一个中等楼盘一年几千万的物业费，完全是一笔黑帐

6、买方，供方，监管方-ZF三方博弈的总体趋势预计：
ZF要把潜在的金融危机消于无形，唯一的办法，就是避免出现大规模银行坏帐，欠银行最多的是房地产商，其次是买房者，这两者风险最大的是开发商，买房者都是实物抵押方式（房产抵押），对银行来说，只要开发商的房子卖出去了，坏帐就不可能出现。
现在的总体势头很明显，在开发商房屋空置率大幅度降低之后（这个它自己没办法选择，拿不到新土地，就只好卖现房，空置率不下都不可能），就面临着房屋跌价了，这个跌不是开发商想跌的，是国家为了调控金融水平所必须做出的选择。这个跌不会是暴跌，而是慢慢的回调，消除掉一些泡末，回调到应有的一个正常的水平，那么，对现在买房的人来说，在现有房价上回调50%，都不是一个很惊讶的结果，对社会来说，房价回调是顺应民意的，对买方来说，是一个沉重的打击，几十W化为乌有。

个人结论，现在买房没什么太大的意思，我如果非常有钱，买几套房子都没什么，如果没什么钱，还不如租，经常可以换地方住，每个月交点钱就好了，量入为出，为了套房子使生活水平降低一大截不说，还要背上房产暴跌的风险。

欢迎大家发表自己的看法，本贴为本人原创，同时在天涯杂谈上发表，正等待天涯审核中，顺便发到这里来大家看看

[ 本帖最后由 寻寻觅觅 于 2006-8-19 11:30 编辑 ]

夜雨灯

送花鼓励原创！

写得很好！

winneru6

高见高见~呵呵~~

gjy

楼主辛苦了，这么多的字！

夜雨灯

歌剧院的签名有意思。

gjy

QUOTE:

原帖由 夜雨灯 于 2006-8-18 23:50 发表
歌剧院的签名有意思。

*.*lll
我也没办法啊

gjy

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 00:00 发表
要知道房屋增值的关键是土地增值，土地增值是可以通过重估来实现的，至于建在土地上面的房屋只会折旧而不会增值，过７０年谁会花钱买你那个烂房子？别人只会买那块土地，但是那块土地是你的吗？

正好北京区有Ｘ ...

我拜读过了，我的意思是不是等一等在买房。

寻寻觅觅

呵呵，70年之后，房子包准就不是你的了，也就是说，买了房也只能管自己一辈子，想留给下一代是不可能了

说到底，买房子追求的只一个”安定“的虚假感觉罢了

苹果帝国

房子离偶还有点远

夜雨灯

道理说得没错。但是，租的房子和买的房子的感觉，就是不一样啊。什么原因呢？

wxj978125

呵呵，租房和买房一直以来是讨论的话题

juredan

3、赚钱
买的房子涨了，30W买的，变成40W，心里爽得不行，但是一般的市民，这一辈子能买得起一套房子不错了，还是在东借西借，一生心血勉强付了首期，再掏个10来W装修一新，舍得卖了吗？既然如此，那房子是到70W还是80W，跟自己有什么关系呢，不过就是心里听着爽点罢了，就象故事里那个抓着一把花生不肯放手的猴子，注定被猎人抓住
我也有你的这种想法

juredan

你要只有一套房，你看到它涨，但是不能换成现钞
在说了，你就是用这笔钱也买不到什么好房啊

newsun

送花了。  
不想买房，随遇而安。
寻觅的文章坚定了我的想法。

小黑嘿嘿

这篇文章使我坚定了自己盖房子的决心

sinfire

楼主和楼上回帖的基本上都是大男人，我也是。

其实不在于我们怎么想，只要50％的年轻女人想通了，不要再逼人买房，这个事情早就解决了，哪儿用讨论啊

yangzhenguo - T50-8

写得好！

静静心

不想买房，随遇而安

不要给自己太大压力.

租房,挺好的!

LoveMyTT

来讨教个问题

房限70年的话

再买二手的   是不是要先减去所用年数的成本再衡量价值才对？

好好学习

昨天还和我爸爸讨论
地基80M2多 要修5层 (ZF规定)  到底有没有升值可能性  结果我和我爸爸都觉得 ZF官员就是猪

bard819

我也是这么认为的,高到极致必会降低,现在买房都是在拾人牙慧,就如LZ说的一样,到头来住也不是,卖也不是,半辈子的幸福却被建筑商抢跑了.

gjy

理论上是，实际上做不到。

中国大多数人口不具备理性的经济知识，买卖双方都没意识到这点。就算买方有这个意识，卖方也不会同意，现阶段卖方还是爱买不买这种心态。估计必须要一次大的危机才能改变这种态度，好比股市里面一定要熊市到来，大家争先恐后逃命，希望抛出手中筹码，但是成交量几乎为零，没人愿意接手，筹码抛不出去加剧恐慌气氛，价格进一步下滑。只有在这样的场面下，买方才可以同卖方讨论这个问题，因为此时是绝对的买方市场，市场上出现大量的恐慌性抛售，不愁没人卖，而是怕没人买。

我希望能够见到这一天。

yogibear

同意寻觅的观点。
对于寻觅说的赚钱那个，其实对大多数人来说，自己买的房子涨价真的意义不大。除非你手头有很多套房子。

[ 本帖最后由 yogibear 于 2006-8-19 10:18 编辑 ]