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【原创】买方-房地产商-ZF三方博弈及对房地产未来走向之分析

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发表于 2006-8-18 23:39:46| 字数 1,781| - 中国–广东–深圳–福田区 电信 | 显示全部楼层 |阅读模式
现在流行一个字,炒~~~,炒房炒股,凡是牵涉到炒字,都伴随着疯狂,在股市里转了几年,看透了一些东西,再看房市,很多东西都似曾相识。深圳的房价一涨再涨,买房的人好象疯了一样抢着掏钱,我觉得这是一种不理智的表现,先为大家分析分析房市:

先解读几个关键字:

1、投资
一般来说交上15~20年房租才抵套房子,不过眼前的房价,又哪里只20年的房租,用股市用语来说,市赢率太高了,如果靠着房租收回成本,至少30~40年,也就是说,你买了房,在30几年里都不属于你住,才能安然收回成本,而这钱用来租房,在你退休前完全可以安然住在任何一个你想住的地方,退了休之后?还留在深圳干嘛,总该存了点钱吧,爱上哪上哪去,安享晚年

2、投机,
总的来说,现在买房子完全成了一种投机行为了,大众心理都是买涨不买跌,稍微有点耐心的人都在等待了几年之后忍不住随了大流,肯花钱买超出价值的东西只能基于一个心理,能把这东西以更高的价钱卖掉,到最后总会有一个倒霉的,在股市里这是颠不破的真理,一个10块的股票涨到100块都有人追捧,只可能是他希望以110块卖掉,前些年的亿安科技就是这样,一开始涨的时候,普通股民不相信他会涨那么高,结果他真涨了,每次大家认为他会跌的时候,他又继续涨,涨了几次,终于有人忍不住诱惑往里头丢钱,结果大家都疯狂了,股价也疯狂了,终于有一天,跨了~~~

3、赚钱
买的房子涨了,30W买的,变成40W,心里爽得不行,但是一般的市民,这一辈子能买得起一套房子不错了,还是在东借西借,一生心血勉强付了首期,再掏个10来W装修一新,舍得卖了吗?既然如此,那房子是到70W还是80W,跟自己有什么关系呢,不过就是心里听着爽点罢了,就象故事里那个抓着一把花生不肯放手的猴子,注定被猎人抓住

4、ZF的作为
ZF很清楚现在虚高的房价是一个很大的泡末,但是更清楚这个泡末忽然破裂的风险,这也是很多自以为聪明的人心安理得的原因,现在银行和房地产开发商是一体的,房价忽然崩溃会导致金融崩溃的危险,不过,一个聪明的ZF是不会让这样情况出现的,本人预测会采取以下几步

一、加强银行监管,从源头上把银行从房地产上松绑
二、控制土地转让,从政策上控制房地产商无止境扩张,阻止银行可能存在的坏帐率扩大,另一方面新开盘减少了,房地产商会把更多的精力用在现有的楼盘销售上,尽量压低现有的房产空置率
三、发布政策利好消息,延缓房价上涨的势头,先压住暴涨的一头,鼓励大家买房置业,现在房价是绝对的高位

5、房地产商的未来
ZF监管发挥作用之后,房地产业会渐渐告别“开发”暴利的历史,转入另一块堪称暴利的阵地-“物业管理”,在现有的房屋暴涨的疯狂局面下,物业管理费都是被大家忽略的一块,三个月房价暴涨10W,还会有人关注管理费是每平米是3块还是3块2毛吗?新开发楼盘的管理费都是惊人的高,新楼盘开发的初始15年,物业管理成本非常低,低到几乎只需要支付一些员工工资,每年巨额的资金照样源源不断流入房地产商腰包,一个中等楼盘一年几千万的物业费,完全是一笔黑帐

6、买方,供方,监管方-ZF三方博弈的总体趋势预计:
ZF要把潜在的金融危机消于无形,唯一的办法,就是避免出现大规模银行坏帐,欠银行最多的是房地产商,其次是买房者,这两者风险最大的是开发商,买房者都是实物抵押方式(房产抵押),对银行来说,只要开发商的房子卖出去了,坏帐就不可能出现。
现在的总体势头很明显,在开发商房屋空置率大幅度降低之后(这个它自己没办法选择,拿不到新土地,就只好卖现房,空置率不下都不可能),就面临着房屋跌价了,这个跌不是开发商想跌的,是国家为了调控金融水平所必须做出的选择。这个跌不会是暴跌,而是慢慢的回调,消除掉一些泡末,回调到应有的一个正常的水平,那么,对现在买房的人来说,在现有房价上回调50%,都不是一个很惊讶的结果,对社会来说,房价回调是顺应民意的,对买方来说,是一个沉重的打击,几十W化为乌有。

个人结论,现在买房没什么太大的意思,我如果非常有钱,买几套房子都没什么,如果没什么钱,还不如租,经常可以换地方住,每个月交点钱就好了,量入为出,为了套房子使生活水平降低一大截不说,还要背上房产暴跌的风险。

欢迎大家发表自己的看法,本贴为本人原创,同时在天涯杂谈上发表,正等待天涯审核中,顺便发到这里来大家看看

[ 本帖最后由 寻寻觅觅 于 2006-8-19 11:30 编辑 ]
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发表于 2006-8-18 23:47:48| 字数 12| - 中国–广东–深圳 电信 | 显示全部楼层
送花鼓励原创!

写得很好!
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发表于 2006-8-18 23:47:58| 字数 9| - 中国–广东–江门–江海区 电信 | 显示全部楼层
高见高见~呵呵~~
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发表于 2006-8-18 23:49:46| 字数 12| - 中国–江苏–苏州–常熟市 电信 | 显示全部楼层
楼主辛苦了,这么多的字!
一切可以用以下四点解释:
1.RP
2.阴谋
3.幻觉
4.平行世界
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发表于 2006-8-18 23:50:45| 字数 10| - 中国–广东–深圳 电信 | 显示全部楼层
歌剧院的签名有意思。
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发表于 2006-8-19 00:00:25| 字数 163| - 中国–广东–广州–天河区 电信 | 显示全部楼层
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发表于 2006-8-19 00:00:25| 字数 51| - 中国–江苏–苏州–常熟市 电信 | 显示全部楼层
QUOTE:
原帖由 夜雨灯 于 2006-8-18 23:50 发表
歌剧院的签名有意思。

*.*lll
我也没办法啊
一切可以用以下四点解释:
1.RP
2.阴谋
3.幻觉
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发表于 2006-8-19 00:01:39| 字数 152| - 中国–江苏–苏州–常熟市 电信 | 显示全部楼层
QUOTE:
原帖由 gucici 于 2006-8-19 00:00 发表
要知道房屋增值的关键是土地增值,土地增值是可以通过重估来实现的,至于建在土地上面的房屋只会折旧而不会增值,过70年谁会花钱买你那个烂房子?别人只会买那块土地,但是那块土地是你的吗?

正好北京区有X ...

我拜读过了,我的意思是不是等一等在买房。
一切可以用以下四点解释:
1.RP
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3.幻觉
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 楼主| 发表于 2006-8-19 00:19:51| 字数 73| - 中国–广东–深圳–福田区 电信 | 显示全部楼层
呵呵,70年之后,房子包准就不是你的了,也就是说,买了房也只能管自己一辈子,想留给下一代是不可能了

说到底,买房子追求的只一个”安定“的虚假感觉罢了
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房子离偶还有点远
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发表于 2006-8-19 00:29:23| 字数 36| - 中国–广东–深圳 电信 | 显示全部楼层
道理说得没错。但是,租的房子和买的房子的感觉,就是不一样啊。什么原因呢?
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呵呵,租房和买房一直以来是讨论的话题
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买的房子涨了,30W买的,变成40W,心里爽得不行,但是一般的市民,这一辈子能买得起一套房子不错了,还是在东借西借,一生心血勉强付了首期,再掏个10来W装修一新,舍得卖了吗?既然如此,那房子是到70W还是80W,跟自己有什么关系呢,不过就是心里听着爽点罢了,就象故事里那个抓着一把花生不肯放手的猴子,注定被猎人抓住
我也有你的这种想法
i  already  gave my best
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发表于 2006-8-19 00:43:45| 字数 42| - 中国–湖北–武汉 电信 | 显示全部楼层
你要只有一套房,你看到它涨,但是不能换成现钞
在说了,你就是用这笔钱也买不到什么好房啊
i  already  gave my best
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送花了。  
不想买房,随遇而安。
寻觅的文章坚定了我的想法。
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发表于 2006-8-19 04:13:47| 字数 17| - 中国–陕西–西安 电信 | 显示全部楼层
这篇文章使我坚定了自己盖房子的决心
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发表于 2006-8-19 07:28:14| 字数 70| - 中国–广东–广州 新一代技术(广州)有限公司BGP节点 | 显示全部楼层
楼主和楼上回帖的基本上都是大男人,我也是。

其实不在于我们怎么想,只要50%的年轻女人想通了,不要再逼人买房,这个事情早就解决了,哪儿用讨论啊
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yangzhenguo - T50-8

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发表于 2006-8-19 08:13:49| 字数 4| - 中国–广东–佛山 电信/三水区 | 显示全部楼层
写得好!
IBM 600X,X32,T42P,T61P,T50-8,X62-1146 ,T70-10
Edited by Administrator
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发表于 2006-8-19 09:00:14| 字数 26| - 中国–广东–深圳 电信 | 显示全部楼层
不想买房,随遇而安

不要给自己太大压力.

租房,挺好的!
T20 > X23 > X61
X61 T8300 3G 500G(Z5K) 1000BGN Win7-32bit
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发表于 2006-8-19 09:04:11| 字数 40| - 美国 xfinity | 显示全部楼层
来讨教个问题

房限70年的话

再买二手的   是不是要先减去所用年数的成本再衡量价值才对?
Life is Not About How Many Breaths You Take

But About The Moments That Take Your Breath Away.
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发表于 2006-8-19 09:06:57| 字数 53| - 中国–湖南–常德 电信 | 显示全部楼层
昨天还和我爸爸讨论
地基80M2多 要修5层 (ZF规定)  到底有没有升值可能性  结果我和我爸爸都觉得 ZF官员就是猪
已婚
努力工作 早日辞职
9.13
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发表于 2006-8-19 10:14:22| 字数 67| - 中国–香港 Verizon通讯公司UUNet互联点 | 显示全部楼层
我也是这么认为的,高到极致必会降低,现在买房都是在拾人牙慧,就如LZ说的一样,到头来住也不是,卖也不是,半辈子的幸福却被建筑商抢跑了.
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发表于 2006-8-19 10:16:01| 字数 242| - 中国–江苏–苏州–常熟市 电信 | 显示全部楼层
理论上是,实际上做不到。

中国大多数人口不具备理性的经济知识,买卖双方都没意识到这点。就算买方有这个意识,卖方也不会同意,现阶段卖方还是爱买不买这种心态。估计必须要一次大的危机才能改变这种态度,好比股市里面一定要熊市到来,大家争先恐后逃命,希望抛出手中筹码,但是成交量几乎为零,没人愿意接手,筹码抛不出去加剧恐慌气氛,价格进一步下滑。只有在这样的场面下,买方才可以同卖方讨论这个问题,因为此时是绝对的买方市场,市场上出现大量的恐慌性抛售,不愁没人卖,而是怕没人买。

我希望能够见到这一天。
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发表于 2006-8-19 10:17:20| 字数 88| - 中国–北京–北京 电信/中电飞华 | 显示全部楼层
同意寻觅的观点。
对于寻觅说的赚钱那个,其实对大多数人来说,自己买的房子涨价真的意义不大。除非你手头有很多套房子。

[ 本帖最后由 yogibear 于 2006-8-19 10:18 编辑 ]
®™TheBestIsDoingTheRightThingsRightAtTheRightTime
Keep Going Forward with Your life!!
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