【转贴】水皮杂谈：楼市泡沫

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水皮杂谈：楼市泡沫


水皮简介

中华工商时报副主编。

作为著名财经评论家以《水皮杂谈》闻名，从开放式基金到开放B股，从网络投资热到媒体投资热，都是水皮热爱的话题。

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我又不是猪头三  杂谈楼市泡沫之一

2003年01月29日  中华工商时报


　　屁股在正常的情况下一般对脑袋有着决定性的作用。

　　房地产有没有泡沫？

　　地产商肯定会说，泡沫在哪儿呢？有泡沫我为什么还要上新项目、开新楼盘，我吃饱了撑的？

　　消费者肯定是会说，泡沫怎么会没有呢？房价总这么高，项目又这么多，空置率一天比一天高，你敢说没有泡沫，你能蒙银行，还能蒙我？

　　北京有个今典集团，做地产的今典集团在长安街延长线的现代城后面圈下一块地，推出一个面向中产阶层的苹果社区，项目的位置不错，价格就更不错，全套精装修才每平方米6000元，这样的价位不但对消费者有极大的诱惑力，对地产商更有极大的杀伤力。

　　于是就有了一个故事。

　　有人找到了今典的老总张宝全。

　　问：张总，你这个价位是真的还是假的？

　　张宝全：真的。

　　来人说，那我跟你说两句话。

　　张宝全说：你说吧。

　　来人说，我刚在你项目的旁边谈下两块地，也想盖楼来着，你这样一来我的项目就无法做了，地我不签了，这是第一句话。

　　张宝全说，那第二句话是什么？

　　来人说，你的房子什么时候开始卖？

　　张宝全说，今年年底。

　　来人说，那你别忘了到开盘的时候给我个电话，我要帮我妈在你这里订一套。

　　张宝全在北京的地产圈里也算个名人，不过是个比较低调的名人，也没做什么豪宅，苹果社区的出手令人刮目相看，而来人也是个地产商，人性的两面昭然若揭。难怪我们的老祖宗告诉我们“无商不奸”，话虽然有点绝对，但却绝对的深刻。

　　水皮属于那种所谓的中产阶层，有一份稳定的收入，有相对而言的社会地位。有房住，但想住得更好一点；有车开，但想开得更好一点。一句话，有点钱想提高生活品质薪雅士，房地产商眼睛都盯得出了血的那类人，所谓的强势消费人群。

　　但是水皮觉得北京的房子不值得买，现在更不是买的时候，如果一定要买，也不能做什么投资的梦，就好像炒股炒成股东，买房买成房东。

　　先说为什么北京的房子不值得买。

　　第一当然是价高。高得离谱了，也就没有上升的空间，越好的房子就越这样，5年前就是这个价，现在也还是这个价。

　　第二当然是质次。就是单价尚可的豪宅和公寓做到明厨明卫齐全的几乎没有，板楼的厚度恨不能赶上塔楼的宽度，上百万买间黑屋子不是质次算什么？

　　再说为什么现在不能买。

　　我们不要说现在的北京已经名副其实地成了大工地，内城的改造全面铺开，新开工面积已经达到6000万平方米，光2002年就新开1500万平方米，销售的才600万平方米，就说两点感受，现在也不是买入的好时候。

　　其一，北京三环路上的户外招牌广告几乎全部换成了房地产广告，而在此之前这些广告牌上贴的又几乎全是网站广告；

　　其二，北京的新盘开始打折开盘，号称百亿打造的庄胜广场二期10月1日推出7折价，11月推出8折价；

　　这都不是好兆头。

　　最后说为什么一定要买也不能做投资的梦。

　　证券无限周刊的崎冰在潘石屹的建外SOH O样板房搞了一档谈话，潘石屹的开场白给水皮留下深刻的印象。他说北京现在的租盈率已经是纽约或东京的2－3倍，是不正常的，水皮发言的时候首先就夸潘石屹讲真话，尽管他明白潘的意思其实是夸他自己的项目有投资价值，但是从投资的角度看，只能说明租盈率今后会走出下降通道，这是其一；然后水皮又问在座的各位有哪位露宿街头，没有吧？不管出于什么目的购置第二套住房的消费者，事实上在完成购置之后都会转换成投资者，因为他没有道理让旧居或新居空着，这是其二；北京的老百姓都流传着一句话，奥运会后房价肯定要跌，奥运会是5年之后的事，但是提前量会打到哪一年呢，谁都说不好，这是其三；计划生育的结果是孩子一代比一代少，城市家庭的趋势是一年比一年少，每个家庭手头的房产会越来越多，大家手头都有待租的房，租金只会下跌不会上涨，这是其四。

　　香港的楼市已经跌去了最高峰值的65％，房地产的投资者，特别是按揭的用户的资产已经变为负资产，朱镕基警告香港的今天是深圳的明天，谁又知道怎么就不会是北京的明天呢？

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你也不是猪头三  杂谈楼市泡沫之二

2003年02月09日  《中华工商时报》


　　北京大学的教授张维迎是那种口无遮拦的人，经常是哪壶不开提哪壶。二年前一帮房地产商攒了一个“新住宅运动”，张维迎开坛发言就石破天惊，因为他作了一个著名的论断，那就是中国90％的开发商是骗子，结果害得在他后面登台的老板都纷纷声明自己属于那个10％的少数派。

　　张维迎的话只能算是玩笑，但是地产界的确很长一段时间中演绎着“找地、挖坑、卖楼、逃跑”的故事，骗子多正好说明这个行业的肥膘有多厚，有人把福布斯中国富豪榜的富豪数了一遍，发现了一个新大陆，房地产恰恰是大多数人暴富的第一桶金。

　　那么地产这一行的利润究竟有多大呢？

　　答案是不确定的。

　　若干年前张百发在北京当副市长，曾经在媒体上公开拍胸脯，投资北京的房地产包赚不赔，底线是15％，张百发说这话的时间是在北京第一次申奥之前，到北京第二次申奥的时候，北京的房地产业已经是一幅“三外”乱京城的画面，所谓“三外”就是“外地、外资、外行”。

　　利润不厚会出现这种场面吗？

　　不会的。

　　但是，这种情景也说明，从投资的角度讲，就是一哄而上，在这种情况下要坚决否认“泡沫”，无非是把自己当“驼鸟”，骗人骗己而已。

　　其实，泡沫并不是什么坏东西。

　　一定的泡沫是经济发展必要的添加剂，投资和泡沫的关系就好比啤酒和泡沫的关系一样，因为只有财富效应才会吸引投资，而只有投机才会产生泡沫，只有泡沫才会给人带来美好的憧憬和想象。没有泡沫的啤酒不是好啤酒，而尽是泡沫的啤酒也不是什么好啤酒。啤酒客更知道，酒倒得越急，泡沫就越大，酒倒得越慢，泡沫就越小，问题的关键完全是控制。

　　但是，地产商却不愿意接受这种判断，在水皮的印象中，承认北京楼市泡沫说的有万科的王石，这是惟一一个为北京楼市开出15％下降空间诊单的老板，有意思的是，也就是这个万科，还算得上是一个打出了品牌的地产公司，这在“儒商”遍地，个人知名度不知要比楼盘知名度高出多少的地产界来说实在算是难得；同样在水皮的印象中，北京的老板可以为了证明塔楼的优越性说出空调时代北京人不需要通风户型这样的混帐话，而且是白纸黑字印在报纸上。

　　不管愿意不愿意接受这种判断，新一轮的圈地运动在北京乃至全国正在轰轰烈烈的展开，从几百平米到几千平米，再到几万平米乃至几十万平米，地越圈越大，项目越做越邪，从造村，到造镇，再到造城。地产商俨然已经陷入资源恐惧症之中，害怕现在不圈地明年没房盖；越害怕现在圈不到地，就越想超越自己的能力，先囤积些地，至于有没有能力盖，到时候再说。连温和的潘石屹都在警告“楼盖得次一点不会破产，但是炒地皮不慎就会破产”。

　　要让地产商承认房地产有泡沫无形之中就等于让他承认自己的投资失误，这多少有些强人所难，所以他们能够接受的说法是“局部过热”，潜台词就是热的是别人，而不是我们，这样才能理直气壮地跑银行，才能自欺欺人地去做下去，才能坚定自己一定会有接盘者的信心，才能假装不知道广州1318家地产公司中仅有30家盈利的信号，才能对6部委规范整顿房地产市场的通知和央行严格清查违规房地产信贷视而不见，才能给自己吃定心丸。

　　有人提醒水皮，你看纽约第五大道的房子不都是哪个年代盖的吗？水皮相信，100年后，也会有人说北京的房子怎么都是在2000年前后盖的呢？你说的泡沫在哪里？泡沫消化在历史长河的滚滚咆哮之中，你却永远地看不到自己成为沉渣的那一刻。

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他更不是猪头三  杂谈楼市泡沫之三

2003年02月10日  《中华工商时报》


　　如果说楼市的泡沫大，那么谁是泡沫楼市的受益者呢？

　　肯定不会是消费者，因为他要掏更多的钱；

　　不能肯定的是地产商，因为他也有空置率高居不下兑不了现的问题；

　　能够从泡沫楼市中直接获益的，说来令人尴尬，恰恰是出让土地的地方政府。

　　在普遍被认同存在泡沫的宁波，一块菜地最近被拍出了6．8亿元人民币的高价，每亩平均220万元，这就意味着每平方米的地价就高达3300元，房价随着地价走，地价抬到了这样的高度，房价焉有不涨之理？

　　城市土地拍卖在房地产开发中的作用有两重性，一方面公开的拍卖可以减少土地转让行政划拨或协议转让之中的猫腻，减少地皮炒作的风险，挽救定力不强的政府官员，降低开发商在地皮开发过程中的层层转手而增加的隐性成本，但是另一方面又的的确确容易人为地抬高土地批租的价格，道理很简单，拍卖的过程从程序上讲是一个透明的过程，拍卖的结果却是一个哄抬的结果。拍卖的价位越高意味着地方的财政收入越多，地方政府是不会有平抑地价的积极性的。而事实上，从统计的结果看，越来越体现出地方经济对房地产开发的依赖性，相当一部分城市的房地产开发投资占固定资产投资的30％以上，北京、上海、广州和杭州等城市维持50％以上的时间超过一年，深圳的比例更是占到60％，房地产的热闹还带动了诸如冶金、建材、家装、家具、家电等行业的增长，这些都对当地的GDP增长作出了巨大的贡献，这也可以同时解释为什么在零售物价持续走低，内需不旺的情况之下，GDP的数值却持续走高，宏观数字和大家的切身体验出现较大反差，这其中，房地产的泡沫“功不可没”，泡沫的东西并不是真实的东西，一般人用眼当然是看不到的。

　　一届政府为期四年，一块地皮使用期限是70年，而且土地出让金是一次性全部收讫，在这种财政收入落袋为安的格局下，你如何让人家心服口服地承认“泡沫论”？

　　建设部副部长刘志峰在全国住宅与房地产工作会议上为地产业总结了“六大问题”：一是部分城市开发规模过大；二是部分城市投资增幅过大、土地供应过量；三是房地产价格上涨过快，部分地区失去调控能力；四是部分城市商品房空置率上升；五是有的地区背离国情造豪宅；六是部分城市经济存在对房地产开发的过分依赖。

　　作为主管部门的领导，刘志峰能够直面自己总结的“六大问题”实属难能可贵，因为在一般情况下，主管部门是最不能接受“泡沫论”的，不管是大泡沫还是小泡沫都不能成为主管部门的业绩和政绩。

　　不得不注意的是，早就在8月27日，包括建设部在内的国务院6部委就联合发出过规范和整顿房地产市场的通知，通知的全称是《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，但是这份通知更多地被解读成为全国整顿市场经济秩序中的一个组成部分，是对交易过程中的问题的整顿，并没有引起有关方面的高度重视，更多的是一种“走过场”的意味，宏观调控被人有意无意的忽略了，技术性的，局部的问题扰乱了整个行业走势的判断，不然就很难解释为什么在联合通知发出后一个多月后，建设部的调查组才兵分各地调研。在相当程度上，这是一次由上而下的工作布置，而不是由下而上的汇报的结果，就是调研也是带着观点下去的调研，种种迹象表明，这是决策层干预的结果。

　　有的记者很奇怪，为什么开发商和主管部门的政府官员都不同意“泡沫论”，而发出泡沫警告的不是专家就是学者，不是记者少见多怪，也不是有人智力低下，那么是什么呢？简单一点四个字，利令智昏。

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杂谈楼市泡沫之四  那么谁是猪头三

2003年02月12日  《中华工商时报》

      在一般老百姓的眼中，所谓楼市泡沫无非是价位的泡沫，北京的情况最具代表性。

      消息表明，舆论比较关注的高空置率主要是集中在每平方米8000元左右的高档项目，去年在北京的CBD附近开工的太阳宫楼盘，一个月下来才卖出6套房屋，和两年前类似的楼盘月成交量在百套以上形成鲜明的对照，这对于一个刚刚启动，总建筑面积20余万平方米的项目而言，泡沫就不是有没有的问题，而是怎么破的问题了。而与此同时，北京的低价商品房和经济适用房又到了供不应求无房可售的地步，像回龙观、天通苑以及售价才在2280元的瑞海新城出现了万人排号的景观，这种情况只能说明虚高的楼价扼制了市场消费的潜力，透支了房地产业成为支柱产业的发展空间，这个时候宏观调控再不发挥作用还待何时？

      有意思的是，在距离国务院6部委联合通知下发三个月后，央行才发出关于严格清查违规信贷的禁令，更有意思的是，据称通过一个月的银行自查，出来的结果是让人大松一口气的，那就是“没有大问题，只有一些小问题”。

      这多少有些让人哭笑不得。

      古今中外的历史经验表明，房地产市场从过热到疲软最可能拖垮的是银行，尤其是一些有不良信贷记录的银行，特别容易被不良开发商和投机客拖下水，从而导致资产的全面泡沫化。

      理论上讲，面对楼市泡沫的评论，最紧张的就应该是银行了，但是从目前的情况看，最无所谓的也可能是银行。摩根斯坦利的董事总经理谢国忠是这样描述上海的“大牛市”的：亚洲的投资银行家们坚持将最后的赌注放到上海的房地产市场。台湾旅游者在上海最时髦的活动是戴着安全帽参观建筑工地，当他们走出来的时候，“售罄”的牌子已经挂出来。

      根据上海物价局的统计，上海的外来购房者已经达到53％，这些投资者多以投资为目的，而且购买目标多为高档住宅。他们的购买驱动力就是预期房价会持续增长。但是如果房价走平或低的话，他们就完全可能作出相反的决定。

      上海是如此，北京其实也是如此。因此难怪瑞士信贷第一波士顿银行的分析师问亚洲华尔街日报的记者，“问题在于买主在哪里？”

      买主在哪里呢？

      银行会觉得很奇怪，这个问题你问我干什么？我只负责按揭，有人来按揭就说明他已经是买主了，他既然能付首付，而个人信贷的坏债率既然又那么低，我为什么不放贷呢？

      银行的自信是有道理的。不过银行不能把握的一个结果那就是开发商的恶意骗贷。有迹象表明，通过售楼人员自购或其他内部人员的假按揭是目前一些所谓畅销楼盘价格居高不下的原因，说白了对于开发商而言现金到手，对销售人员而言则是对敲，近似股市炒作的做庄。银行不能把握的另一个结果那就是投机客的认赔出局，也就是说宁可赔了头期也不愿每月贴钱，相当于股市散户的止损，银行又不是开物业管理公司的，吃进那么多三钱不值二钱的水货楼盘熬汤喝吗？不是不良资产又是什么？

      有人特不愿意提海南，特别是全国各地银行扔在海南烂尾楼里的那800多亿的坏债。水皮也认为此一时彼一时，环境也好，投资主体也好都不可同日而语，不过从投资的角度而言历史会有惊人的相似。因为从心理学的角度而言，人类的行为是相同的，在股市上这是江恩理论的基础上；在宏观上，这就是经济危机周期性的道理所在。

      朱镕基能够接受泡沫论是因为他深深知道过犹不及对经济全局的伤害以及由此引发的金融机构的危机，所有问题最后都要中央政府扛，而其他人就不会想那么多了。

      其中就有银行。

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尽管是去年的文章，但却感到仍然可以很好地针对时弊，所以转来与大家共享。

w0017

一直觉得房价应该下调，不过一直被Y开发商的价格在心里憋得难受。

看到海南两个字，终于可以大笑两声，一定要抵住家人的压力，我等。

zjbruce

唉，我等没有买房之人该如何呢？

红烧鱼

北京房价就是高，
但绝对不可能降～
又一个长帖子

landis

北京多啥了？ 为啥不能降了？

梦归

不错， 但房价是不可能降的，除非中国经济大滑坡，

社会动荡！

不然北京上海的房价不可能跌

yogibear

sigh... 最大的庄家就是LD阿。。

bigsun

我对北京房市很失望啊
市场规律敌不过有组织的政府行为啊!

louyg_hz

楼上的，这就叫做有中国特色的市场经济

yogibear

泡沫块来了。。。阑尾楼会重出浆糊了。。

xuxiaohua77

像我还没房子的xd，知道是陷阱也要往里跳呀！

welkin

现在买房可真够难的！好贵阿！

dancewolf

QUOTE:

Originally posted by 梦归 at 2004-6-15 05:49 PM:
不错， 但房价是不可能降的，除非中国经济大滑坡，

社会动荡！

不然北京上海的房价不可能跌

偶们都会等到经济衰退的时候的偶绝对有信心，对GDP盲目的发展已经掩盖了很多社会矛盾和分配不公，泡沫永远只是泡沫，不会变成真实，破才能看见本质！大跃进时代的悲剧在近代的重演一定会在房地产上先行体现，到时候炒成房东的DX就惨咯为什么中国的老百姓都买涨不买跌呢？嘿嘿，其实说白了就是个死要面子活受罪，结婚要新房、社区要高尚、地段要时尚，嘿嘿，其实是给自己买罪受，还落一负资产（TH不在此列）:D:D:D

偶还是觉得量力而行，为什么要把一生的积蓄在高点给银行和KFS拿去呢？:D:D:D多些理性消费一定会迎来斗倒黑心KFS的一天

welkin

QUOTE:

Originally posted by dancewolf at 2004-6-22 18:24:


偶们都会等到经济衰退的时候的偶绝对有信心，对GDP盲目的发展已经掩盖了很多社会矛盾和分配不公，泡沫永远只是泡沫，不会变成真实，破才能看见本质！大跃进时代的悲剧在近代的重演一定会在房 ...

有些道理，感觉08年是个坎，08年后好像还真没什么刺激经济的事物了！