【原创】买方-房地产商-ZF三方博弈及对房地产未来走向之分析

啸傲江湖

先不扯了，下午要出去看西服。本来还想举一下大哥二哥的例子，他们现在都是两套房子，虽然在中小城市，但也是当初很明智的决定，我们兄弟三人互相融资买下来的，几年时间涨价了N多，就算是交20%交易税卖掉都是赚不少。偶现在的情况也必须要再买一套房子。

本本饭丝

QUOTE:

原帖由 pingfeily 于 2006-8-19 10:24 发表
在中国的普通人，生活好艰难
为人民服务的人，生活比发达国家的人都好

跟官方的说一样有严重错误，掉了一个字，应该是"为人民币服务的人".

chnkn

曾经看到一个关于房子的帖子，观点和楼主观点恰恰相反！！

该贴认为：
大家必须贷款买房，贷款期限是25年以上才好。因为中国房地产的风险将引发金融危机，到时ZF就会抢劫大众－－－货币贬值－－－于是你的贷款到时也许只需要几个月的工资就还了

那时人民币的和韩元的比值是1左右（最近陪lp看韩剧），大家想想有道理没？？

[ 本帖最后由 chnkn 于 2006-8-19 12:55 编辑 ]

maithon

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原帖由 bard819 于 2006-8-19 10:14 发表
我也是这么认为的,高到极致必会降低,现在买房都是在拾人牙慧,就如LZ说的一样,到头来住也不是,卖也不是,半辈子的幸福却被建筑商抢跑了.

幸福被建筑商枪炮了，不敢苟同。

maithon

一个原则，总不会变，有利就图，无利则跑，zf如是，开发商也如是，房民也如是，不幸的是，房民的信息最不灵通，所以能跑的是少数，结果？？？

onsp

说什么都晚了，偶已经上套儿了！

king0245

这个问题困扰的不止是一，两人。
这也根本不是个什么理智不理智的问题，而是一个根本观念的问题，一个固定的居所，一套房子，已经成为绝大部分中国人心中栖身立命的一个前提与标准。
要想让这部分人改观，难！  我也继续听课，也许受用，虽然我不用买房子。

Prophet

買尼D大城市D樓好危險﹐搞吾好成為負資產﹐要供個闔家產一世

ls400

3、赚钱
买的房子涨了，30W买的，变成40W，心里爽得不行，但是一般的市民，这一辈子能买得起一套房子不错了，还是在东借西借，一生心血勉强付了首期，再掏个 10来W装修一新，舍得卖了吗？既然如此，那房子是到70W还是80W，跟自己有什么关系呢，不过就是心里听着爽点罢了，就象故事里那个抓着一把花生不肯放手的猴子，注定被猎人抓住
我也有你的这种想法

chnkn

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 13:33 发表

有个前提是到时你还能拿工资,金融危机来临会有大批企业倒闭破产,你会不会在失业一族里面是个问题.不过也有可能银行倒闭,你的欠债一笔勾消不用再还,当然在银行倒闭前你要及时将你的存款取出并兑换成外币或者黄金 ...

嗯，但是那个帖子还说，还不上的人多了，也就是相当于大家都不用还了，呵呵

啸傲江湖

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 12:35 发表

没人拆,拆迁补偿费就是空,4050到4550纸上富贵,除非4550变现脱手出去.要知道市场真实情况可以考虑到中介挂盘摸摸底,看看在多少价格可以脱手. 租金过几年再看,反正现在这几年先亏着.

  两个哥哥的房子几年时间增殖超过一倍,排除一些其他因素影响,每年的平均收益率也是很高的,而且主动有人来问卖不卖,市场的真实情况就是这样,不愁卖,关键看赚多赚少罢了.一个是5年左右的新房子,一个是三十年的老房子.房子这种特殊商品,可不象电子产品那样贬值的,甚至现在出现刚到手就开始涨价可以卖,不会亏.


    说再多经济理论老百姓也没心情去听,因为大家都认准了一点,要想生活,就得有房,你不买难道要自己盖?租房子即使是在新一代年轻人里也是暂时过渡阶段,你看他手里够了那些钱到时候会不会买?  按照理论人类可以活120岁以上,实际上呢? 按照理论的规律事情很多，不过人们只会考虑到习惯和实际的需求,如果吃住的基本问题都没保障,不少人没心思去分析这个那个的.老板不看你什么经济曲线,就看你结果是赚钱了还是亏钱了,结婚娶LP一条比较通行的规律就是有房没房,没房的估计十有八九要难办.....

   国家建设司的副司长说:按照发达国家70%租房的规律,国家应该鼓励租房,但是实际情况呢? 没有几个人愿意去这样做,即使去租也是暂时的过渡.要想让千百年来人们改变房子是安身立命之地这个意识观点,嘿嘿,70年恐怕是不够了,不符合人们的消费习惯,即使是贷款也是近十几年来人们的做法...


   许多都是存在于理论的理想分析和状态的,实际中却行不通,房子这个问题受到人们的思维习惯和生活习惯的影响巨大,调查一下当前无房人士对于以后准备是租房还是购房的愿望就可以了解,不用猜,买房子的还是占绝对优势的.

sakerping

QUOTE:

原帖由 sinfire 于 2006-8-19 07:28 发表
楼主和楼上回帖的基本上都是大男人，我也是。

其实不在于我们怎么想，只要50％的年轻女人想通了，不要再逼人买房，这个事情早就解决了，哪儿用讨论啊

是50％的女人她们的妈想通了才行

务必要有自己的房子才能结婚这种思想，都是农业经济那一套，现在顺应潮流遵守规律搞的市场经济是西方为主流的工业经济。我觉得中国人很多固有的想法都和这个有关，很多事情如果放到农村（当然不是现在的农村哈，现在大部分的农村简直没法活），其实是合理的。

农业经济的做法和工业经济的做法，不能说谁落后，就看谁能适应现实社会发展。现在很多人是用农业社会的思维放在工业社会来做事，冲突就肯定大得不得了。这种思想越往北就越常见。有钱什么都好说，一旦没钱，甫一结婚就为个房子压上沉重的负担，双方父母也会产生不必要的矛盾。时代不同了，规矩也要跟着变才行。上次跟某北京mm聊天，她说她一姐们结婚买房什么的，说到花销，来个什么改口费是3k还是5k，我当时开玩笑说，那算了，我结婚如果对方也要改口费那我宁可她不改口，就叫伯父，叫叔叔，只要她叫的出，叫二姨夫我都没意见，这种妈妈例儿一旦开了先例以后的日子没法过。

That's The Way I Like It

啸傲江湖

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 19:12 发表
几年前买的房不具备比较性。

在牛市里面无论什么时候什么价位入市都可以盈利，但是当牛市不再，价格在高位横盘，无量上涨的时候再选择入市很容易就买在高位，一旦趋势转变，高位买入的必定套牢。当熊市来临之时 ...

      再次强调一下,房子不是股票,基本没有可比性,属于特殊商品,可能提商品也是不很恰当.房子不象股票,瞬间可以变成垃圾,总体长期来看,是涨价增值的.

     兄弟提起详细计算的问题,就以最简单偶的这个小房子来说吧,如果租的话,20年 700 X 12 X 20=16万多(还没考虑租金上涨的情况呢,总体的长期趋势必然是上涨),买的话连首付带还贷也是16万多,20年后租房子什么都不剩有可能这些钱还不够,买的房子自己安心的住了不用担心搬家而且还剩了套房子(肯定比当初买的时候还值钱,即使是用了20年).

   北京,深圳这样的城市房价高同时租金也高,因为这两个城市俺呆的时间也长,多少了解行情的.仔细计算一下吧,再决定是买还是租.当然前提是确定买什么样的房子,价位以及贷款情况,这个影响很大的.

peter008

大城市的房价趋势应该会上涨.

啸傲江湖

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 20:38 发表
看来版主犯了常识错误。所谓房屋的增值部分是土地增值，作为房屋本身是没有增值的可能，只会随使用时间增加不断折旧贬值。土地的所有权属于国家，不属于个人。

只要是商品就一定会按照经济规律运行，不存在只涨不跌的商品，如果不清楚可以看看香港90年代，现成的样板。

没必要继续讨论，愿意现在买就买，个人选择风险自担

   房子当然是在土地上的,不可能分离开来计算.这就象你自己买了房子,再怎么涨价，也是对个人无意义的.所以说房子涨价通俗意义上来说没什么错误.即使只有70年的使用期.如果只是土地光突突一直在那放着,没有实际价值意义.分开来计算,本身就是脱离实际的纯理论.


   另外,房子从中长期来的经济规律来看,涨价是必然的,经济也有短时间倒退,但总的趋势还是上升的吧.不用看香港的90年代,海南的92年房地产就是个例子,如果当时谁入手了到现在累计计算也是赚.泡沫蹦盘的情况可能有么? 象那样的估计是难.短期和中长期各有各的方法策略,另外ZF也不会允许类似的情况再次出现,每当有苗头的时候就采取各种宏观和微观的,政策的或者是行政的手段进行干预,当然尽量是温和的啦,呵呵

  的确没有必要继续讨论,再次提醒,土地及所附着的房屋属于特殊商品,不适用于普通商品的经济规律,严格意义上来说都不算是商品,因为商品的定义都不符合.

[ 本帖最后由 啸傲江湖 于 2006-8-19 21:28 编辑 ]

jared

在中国，很多事情并不是按照经济规律在运行的，实际上可以算是全球的一个特例，比如说，按照经济规律来说，中国几家大银行坏帐烂帐这么多，在外国早就资不抵债，早就应该破产倒闭，但是在中国，ZF随便就拿几百亿美金的外汇存底资金注入一家银行，不但不用倒闭，而且可以包装上在海外上市，再次圈钱。

welkin

好贴，学习！
反正已经买了房子，主要为的是住，解决有没有的问题，在同事的建议下，选择了好的开发商，相对有升值趋势的地段。
至于今后在买方，首先考虑的就该是升值和投资回报率了

welkin

我是学理的，对经济没有研究，但是从学文或者从事房地产行业的同学咨询得到的结果北京等大城市今后的房价长线上肯定是涨的。当然奥运后可能会有小幅调整，但是调整幅度不会超过07年底，也就是说08年前越早买越合适。

BTW：无技术含量意见，不参加讨论。

@_@palm

不管你怎么说。反正就是不买房。