【转帖】见行家写的拆迁户问题写的好，转贴(转载)

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作者：飞cock 提交日期：2007-3-26 15:09:26
　　　　
　　　　　　近日，重庆“史上最牛的钉子户”在网络上闹得沸沸扬扬，我也不能免俗，一直在关注着事态的发展。
　　　　　　 诚然，正如题目中所说，我是一名房地产从业者，但是，我首先是一个人，是中华人民共和国公民，是光荣的国家纳税人，人的良心，公民的良知，纳税人的责任必然大过我所从事的行业利益，因此，我站在吴、杨一边。
　　　　　　纵观如此之多的评论与回复，绝大多数朋友都坚定地站在了拆迁户一边，或激动或朴实的“顶”着，道理很简单，我们都是像吴、杨一样的弱势群体，必然拥有着近似的立场与价值观，以及必然的对于弱者的同情。一些朋友以刚出台的《物权法》为契机，阐述了“私人财产神圣不可侵犯”的原则，肯定了整个事件的正义性；一些朋友从拆迁的商业性出发，以“愿买愿卖”这一市场交易的基本规则肯定了户主要求的正当性。对这些朋友的论点与论证我表示无比的钦佩与赞赏。
　　　　　　 但是，我们有没有想到过，“物权神圣”固然高尚，“市场规则”固然光鲜，但要达到确实非易事，绝不是一朝一夕一个钉子户所能带来的。斗争的技巧有时候往往比斗争的目的更值得推敲。
　　　　　　“物权”，在整个事件中无疑是主要矛盾。但是，几乎所有的事情中，主要矛盾基本都是最难解决的，直奔主题无异于从北坡登珠峰，振奋之余，事倍功半。在看到老杨在孤岛上挥舞国旗的一刹那，我感到，我们需要的不仅仅是悲壮，更是智慧。
　　　　　　 下面，我就试着从一个房地产从业者的角度梳理一下整个事件，尝试在主要矛盾之外，剥离出一些更容易出现的漏洞，只要抓住这些，逐渐解决次要矛盾，将主要矛盾孤立起来，我相信“曲线”亦能“救国”。当然，小弟才疏学浅，水平有限，还望高人指正。
　　　　　　一、 土地证问题：
　　　　　　 “土地证”全称《国有土地使用权证》，由市国土局（有的地方区局也可）发放。在本案中存在两个问题。
　　　　　　第一，go-vern-ment存在“一女二嫁”，即吴苹拥有自己219平方米房屋的全部合法有效证件，其中理应包括与其房屋相对应的土地证。我们也假设开发商同样拥有其建设用地范围的土地证，那么，国土部门在没有对吴苹的土地使用权预先收回的情况下，又卖与了开发商（什么方式，招牌挂？出让？不详……），这一行政行为存在不当。
　　　　　　当然，状告go-vern-ment行政这种作为不当难度比较大，因为全国各地拆迁基本都会出现这种情况。但是，下面这条应该比较好抓住。即开发商办理土地证，需要很多道手续，必如执照、资质、出让金及契税发票、出让合同、发证函等等，这些都可以到国土部门去查。这里像这种毛地（相对于净地，即地上无附着物并临水、临电、临路通，即三通一平，有些发达地区会要求七通一平），办理土地证有两个最重要的表格，即“征地结案表”和“拆迁结案表”，应该由当地区建委（有的地方叫建设局）以上部门的拆迁科开出来，落款有签字、红章。所谓“结案”，就是证明该地块征地拆迁工作结束，国土部门查验此表，发放土地证。本案中，明明还存在拆迁，那么这两张表怎么开出来的，拆迁科谁签的字，国土部门谁收的件，谁勘验的现场签的字，都应该能查出来，而且一逮一个准。状告拆迁科和几个国土局的公务员应该不是难事。
　　　　　　二、 开工证的问题：
　　　　　　 “开工证”全称《建筑工程施工许可证》，由市建委（建设局，同。部分地区区局也可）发放。有此证，工程方可动工。从照片我们可以看到，整个项目已经挖槽，且深达20米，基本上如果不是吴苹的钉子，应该可以做基础底板施工了。我们假设此开发商已取得该项目的开工证（如果没有，那就是违法开工，罚款是最起码的），就可以推敲一下这个开工证的来历。办理开工证需要如下几个前提，即项目的立项核准、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、总包/监理的招投标备案登记表、安全/质监/节能登记表、甲级院审图意见等等。本案中我觉得肯定有问题的至少是有一道手续，即开发商申请办理开工证之后，建委工程处（不知道重庆是哪个科室，朋友们可以查一下）要派工作人员到现场检查，证明场清地平，具备开工条件，并在相应的表格上签字，一般要两个人。查一下此开发商办理开工证的时候有没有这份表格，有的话哪两个签的字，应该不难查，很容易指名道姓，算上他们科长，够这几个人喝一壶的，丢饭碗是难免的。主管副局也至少也写个检讨。
　　　　　　三、 开发商的资质问题：
　　　　　　众所周知，我们国家对于房地产开发企业是有资格审定的（一二三级以及暂定），不同的资质对应着不同的可开发面积、结构、建筑高度，资质越高，可开发的余地就越大。本案中的商业广场，从现场照片中的大坑看有20米，即地下4层，从这样深的地基判断，此商业广场高度至少应在120M以上，由此推断，其单栋建筑面积应至少在10万平方米左右，如建设用地范围不止照片中那个坑大的话，或者还有另外的单体，总面积还要多。重庆的朋友可以去当地规划部门查一下，看看这个开发商的资质是不是有资格开发这样一个市中心的大型商业项目。
　　　　　　此外，还有一个漏洞可抓，即开发企业办理资质必须提供相应数量的效力于该公司专业人员的证件及劳动合同，包括财务人员、注册会计师、注册造价师、房地产经济师、暖通工程师、强/弱电工程师、建筑师、结构师等等，同时，还要出具注册资金、累计开发面积、在施面积等等的证明，申请的资质越高，对这些的质量和数量的要求也越高。很多企业在申请资质的时候都会造假，最常见的就是专业人员不够，花钱从市面上租人家证件，办假劳动合同。当地的朋友可以去市建委（或者沙坪坝区的，看重庆的职能划分了）查一下申办材料，把人名对一下，保证有假。这样的话，此开发商的资质等于是欺骗go-vern-ment部门得来的，也就不具备资格开发这样大型的项目。此一来，还可以把go-vern-ment部门也摆在一个受欺骗的弱势地位，尽量和我们一个战壕，如果此事最终纸包不住火，go-vern-ment不得不丢车保帅的话，摆个姿态痛打落水狗，比较容易实现。
　　四、 沙坪坝区电力、自来水、电信部门：
　　　　　　根据重庆朋友的照片和描述推断，吴苹这219平方米的房产目前应该是停水、停电、停电信（含有线电视）的。根据国家相关拆迁法律规定，在住户尚未搬走前，不得停止基本生活硬件供应。上述部门的行为已然触犯相关法律，能追究到相关签字人当然最好，查不到或者重庆部要求相关手续的话，户主也可要求立即恢复，现场不具备条件根本不是借口，架临线、铺PVC管他们肯定会。而且根据相关行政许可规定，上述作业都有一个时间限制，过时不干的话，投诉起来没商量。每天投诉电话的话，这些部门底下的朋友们必然是难受的。
　　　　　　五、 资金来源问题：
　　　　　　这样一个市中心的商业项目，其在项目立项过程中，必然向市（重庆是不是区？）发改委提交过《项目可行性研究报告》，里面应该对项目资金量、使用情况预计（含现金流量表）及筹措方式都应该有详细阐述，尤其是自有资金的比例根据项目不同应该不低于一定的标准，发改委的立项批复上应该对这些给予肯定。通常，开发商为了通过立项，经常在报告中降低资金占用量，提高自有资金比例，提前盈亏平衡点。打个比方，按照开发商说的一天6万块利息计算，不考虑其它融资渠道，只考虑成本最低的国有银行，以上浮后最高的6%整数计算，这个开发商至少应该贷款了3.5个亿。如果我没记错的话，同样是这个开发商，说整个项目投资 3.73个亿（且不说如此大一个市中心项目这点钱够不够）。这就有问题了，如果3.73是真的的话，那么此开发商本身的自有资金比例显然过低，属于欺骗 go-vern-ment；如果自有资金比例没问题的话，那么当初可研报告里面的其它数就都是假的，还是欺骗go-vern-ment。总之，开发商在这个问题上是说不圆的。要么是他骗人，发改委被骗了，要么就是发改委相关人员被拿下了，俩一块骗老百姓。立项这一点上我估计是肯定有问题的，应该可以抓得住，运气好的话，原立项可能被作废，连带着发改委签字的小哥几个，至少到副处吧，该准备回家编简历了。
　　　　　　这些是我暂时想到的，短期内，凭户主或重庆当地的一些朋友就可以查得到、揪得住的。不像“物权”那样敏感与高高在上，更具有实施性。如果能抓住其中一点或几点，可能能为我们前进的道路清除不少障碍，使追求理想的奋斗事半功倍，为解决主要矛盾拨云见日。退而求其次，伟大理想暂时实现不了的话，揪几个小辫子也够让这个开发商伤元气，让在本案中作威作福的部分公仆们吃不了兜着走。
　　　　　　结语：本案中是否有钱权交易？！很多人都会认为有，要不像上文我说的这么多步开发商根本迈不过去。但是，我们在用法律捍卫自己的权利的同时，也要懂得尊重与利用法律。在没有确切证据之前，我们就不能说一定存在着腐败。当然，权钱交易的取证很难，不是几个热情的网友能“顶”出来的。我们只能期待着有良知的局中人说话，不一定是污点证人，匿名就好。如果那样的话，本案的性质就完全不一样了。
　　　　　　另：大家想到过没有，孤岛上的房子已经是百分之百的危房了，下面的夯土在没有四周支撑的情况下每时每刻都在剥落，尤其是马上就要进入春夏多雨季节，一旦下雨，就会像泥石流一样迅速坍塌。也许这正是“相关人员”在这样摧枯拉朽的攻势面前如此忍辱负重耗着最希望看到与正在等待的。如果那样的话，可就真是亲者恨，仇者快了。房子一旦倒了，失去的可不是什么“符号”、“注解”、“象征”……失去的是真正的谈判砝码！所以还请工程的朋友们给出简单有效可操的护坡加固方案，请重庆现场的朋友们想办法转给老杨，望他在强身健体之余，更好的守护家园

高恒

路过,,,很遗憾的路过

angelmario

转贴至哪 最好说明。。   这个牵涉的东西不好说

polestarnet

转贴(天涯城市 重庆)

wxd1860

写这个帖子的是行家，说得有道理。

正在孤独

支持楼猪!

casit

这样的帖子是内行才能写得出来啊，佩服

polestarnet

掌声就不要了，鲜花快来啊，嘿嘿

iOyster

吴 杨 二人也不算是弱势群体了。 这种事情挺无聊的。

迪克牛

不是沙坪坝，是九龙坡区