首付真的涨啦？房价会降吗？

果小小

中新网9月27日电 中国人民银行、银监会今天发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

　　通知全文如下：

　　中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

　　银发〔2007〕359号

　　中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：

　　根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：

　　一、严格房地产开发贷款管理

　　对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

　　商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

　　二、严格规范土地储备贷款管理

　　商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对ZF土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　三、严格住房消费贷款管理

　　商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

　　商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

果小小

汉宇地产总经理施宏睿昨天在接受记者采访时表示，提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控，如果各家银行都将第二套房的首付提高到四成，将会有30%左右的买主受到影响，需求在短期内会出现明显下降。

　　施宏睿表示，银行提高首付比例，首先是对房地产市场购买各方心理上产生影响，它表现出的信号非常清晰，那就是进一步限制投资性购房。

　　“从连锁反应来看，第二套房子提高首付，整个市场30%左右的买主会受到影响。按照之前掌握的数据，首付比例提高10%，需求在短期之内会出现明显下降。”

　　除了投资性购房需求，改善型需求的购房者也会受政策影响。施宏睿表示，大多数升级的购房者往往购买第一套住房时有贷款，需要买到第二套住房后才能卖掉第一套住房。这就相当于换房的成本又有所增加。

　　“提高首付，绝对是比加息更有效的控制房价的手段，应该会在市场上起到立竿见影的作用，对目前房地产市场最大的积极意义在于会抑制房价过快上涨。”施宏睿说。

lgq2003

调控才刚刚开始!

我前不久和一些知名人士沟通， 要求他们上书高层， 限制房贷以房子的成本为限，减少银行的危险，并且直接降低房价。

提高首付也算是类似的措辞了， 当房子不在是好的投资产品的时候，那么它就会回归它本来的用处－－居住， 那么房价就能和它的生产成本相匹配，至少不那么离谱。

一个国家如果长期以房地产作为国家支柱产业的话， 恐怕离亡国不远了！

brilla

国家只是控制金融风险而已，没说要降价哈。

果小小

本来一直想买二手房的，这段时间都渐渐往新房上看了

lgq2003

房子的流通性变差。

流通性差的东西，还好炒作吗？

不炒作，房价会如何呢？

现在的房价，是成本的5到10倍！ 不是两三倍

北冥绿茶

这种政策不是马上就能看到成效的，需要等待很长一段是时间的，而且这种政策对于抑制全国房价总体可能有效，但是对于北京的意义不大

andoon

呵呵~~ 不知道 是不是又是摆忙~~ 说下调好几次了，咋看都是越调越高，有种不详的预感，房价新一伦大涨即将到来。。。。

hailang081

涨了好啊

mohua

有可能，降价空间有限，对于不可再生资源想调控很难，毕竟土地越来越少

mohua

长期看还是会继续涨。。。

果小小

嗯，北京的房价不像要跌的样子，保持不变都不容易~
现在二手房就算首付30%，再加中介和各种税，一套60万的房子，首付必须要30万了。贵死

ui

涨吧，最后再涨个2,3倍，通州的奔2w去

yangzhenguo - T50-8

越控越涨!

omg

降价只会使银行坏账越来越多 这是国家不希望看到的 能平稳就行了

imsea

涨吧，到时候等着他跌，现在的政策应该更严点才对

Men-Loong

XX谋皮啊，行不通~~~

锋行天下

这个政策对房价的调控作用基本无效.....房价绝不会因为这个降的...

meteora20

其实这个政策是针对房贷风险过大出台的...
说白了就是为了保护银行....和房价关系不大....

飞鹰

涨吧，使劲地涨，中国的房地产还要涨二十年。
其实，ZF要控制房价是很容易的，只是ZF不作为，
那就让市场来发力吧。

exjb

　　国家要房价不涨，其实是很容易的事情，但是房价一旦降下来，各方面的利益就要大受损失：地价卖不高了，ZF没钱搞形象工程了；银行要面临”次级贷“风险了；与房地产相关的行业增长速度也要大幅度下降了。。。。。
　　不过，话说回来，提高首付也没多少实际意义，只是先摆个样子给老百姓看的，马上要开十七大了，真想提高首付的话，早干吗去了？
　　从技术层面来说，目前各银行之前还没有形成互联，客户的资料信息还不能共享，一个炒房者真想买第二套同样可以不用付4成首付。工行、农行、建行、中行四大行，还有浦发、兴业、光大。。。。一大串小银行、城市商行，在同一个城市买十套房，银行的网络里也显示不了（当然，银行去房产局一查就知道了，不过，银行会不会去查就难说了。）
　　还有，而炒房者在不同的城市购房，银行就是想查也查不出来了。
　　俺们这里是小城市，05年以前没有一家银行办理房贷，市民买房全都是一次性付款的，去年可以搞四成首付后，房价就刷刷地往上窜了。

本本饭丝

要还的始终要还的...不过可能没那么快

RXJWAN

不会的，我们的D_an g不希望房子降价啊

黑头发

关键是不让开发商屯地，三年不开发一律收回，重新拍卖。

Roses

降个串串，房价还要高起到

Roses

是因为还有涨的趋势，所以才会出台这种规定。只能说这种规定预示着房价还将大涨。乐山小妹，你来北京时间不短了，为啥对北京房价还没有深刻的理解呢？

陈酿

央行、银监会27日晚发布通知，上调第二套住房首付比例为四成，同时贷款利率在现有基础上提高30%。今年央行已经连续五次加息，现在第二套房贷利率也大幅上调，业内人士称，一些炒房的人由于无法将供房继续下去，可能会在三个月后会出现抛售房子的现象。

“炒家年底或抛售房子”

　　据《信息时报》报道，工行广东分行有关人士表示，新政将遏制第二套房的购房融资需求，从而减少一定的购房需求，但导致当前广州地区房价上涨过快的因素较多，房价是否下跌还有待于市场进一步检验。

　　沈宇华则称，对于已有一套住房，想置换新房的人来说，对这部分人的购房需求影响不会太大，而对于炒房的人来说，由于首付要多付一成，购房的风险加大了，是否要买房可能还要衡量一下。另外，对房价会有抑制作用，如果国庆期间购房成交量明显减少，说明房贷政策起到了一定效果。

　　某银行广东分行房贷部有关人士表示，房贷的调整对于整个房贷市场的冲击还是比较大的，除了央行不断加息，年初房贷将上调外，现在第二套房贷利率也在基准利率的基础上再提高一成，一些炒房的人由于无法将供房继续下去，可能会在3个月后会出现抛售房子的现象。

　　广州中农工建四大银行以及深发展、光大、浦发银行有关人士透露，目前仍未接到具体通知，因此房贷新政的实施时间还不明确。不过，业内人士表示，各家银行应该会抢在“十一”之前推出新政，否则将会刺激市民在十一“抢房”。

　　新政：首付款随套数增加“水涨船高”

　　通知指出，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对于购买首套自住房且套型建筑在面积90平方米以下的，仍执行20%的最低首付比例，对购买首套自住房且面积90平方米以上的，继续执行30%的最低首付比例。

　　为了防范信贷风险，对于已贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款最低首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付比例和利率水平随套数增加大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　另外，考虑到购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，最低首付比例由原来的40%提高到45%，调整幅度小于商业用房调整幅度。

　　疑问：新政实施时间未定

　　由于央行和银监会的联合通知中没有明确房贷新政的实施时间，让各家银行措手不及。据悉，各大银行28日与总行进行密切沟通，商讨新政的实施时间。中行、工行、光大等各家银行均表示，尚未收到总行的正式通知。

　　光大银行广州分行个贷部经理沈宇华表示，目前总行正在研究房贷的调整计划，预计国庆之后会将调整通知下发到各分行。民生银行广州分行个贷部有关人士则称，分行尚没有接到有关通知，在正式通知下发前，对第二套房仍按照三成的首付比例提供贷款，大概国庆之后才会有调整。

　　不过，深发展广州分行个贷中心有关负责人分析指出，各家银行房贷新政应该会抢在国庆前出炉，如果在国庆后才实施，将极大刺激市民“十一”购买第二套住房，炒楼者更会抢搭“末班车”，从而进一步抬高房价，这显然与政策出台的初衷相违背。

　　第二套房难以界定：以个人还是家庭为单位

　　银行业内人士表示，之前银行在放贷时主要看贷款人的信用记录，基本上不会考虑是贷款人购买的第几套住房。因此，目前各家银行对第二套及第二套以上房贷的界定仍缺乏明确的标准，这也许会直接影响房贷新政的执行。

　　按照央行的说法，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款购买的自住房，“第二套（含）以上住房”则是借款人利用贷款购买的首套自住房以外的其它住房。沈宇华指出，监管部门只能提供总的指导性意见，具体操作的细节问题则由各行自行处理。

　　招行广州分行有关人士指出，他们目前都是根据央行的个人征信系统里的资料来判断贷款人申请的是第一套还是第二套房贷。也就是说，如果贷款人此前在个人征信系统里有过房贷记录，接下来的房贷将被视作第二套房贷。但对所谓的“第二套房”应该是个人购买的还是家庭购买的，目前各家银行也都没有一个明确的界定标准。

　　不过，单纯根据个人征信系统来判断问题很多。比如，某市民因第一套住房面积偏小而购买大房子改善居住条件，其间向银行申请房贷时，如果执行第二套房贷的首付比例和利率，则有失公允。再如，如果此前的一套房贷已经还清，现在再贷款买另一套房，算不算第二套房？还有，按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房，而目前央行的征信系统并未与房管部门的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人到底有多少套房子。

　　业内说法不一 有的看涨有的看跌

　　广州市有关专家、业界人士和市民，不少人认为新政会在一定程度上抑制炒房投机行为，但房价是否会受抑制尚不能过早下结论。广东省社科院研究员黎友焕博士表示，约一个月前坊间就传闻第二套住房首付将提至四成，他们跟踪案例发现，市场上对此已有所反应，包括投资者都表现出观望彷徨的情绪。对房贷新政最敏感的是炒家。炒楼的特点就是出货慢，新政出台后，炒家短期内将面临集中抛售、无人接盘的现象。他预计，广东乃至广州的房价都将改变升势过快的局面，“过去一两年升势过快的历史已经过去”。

　　但也有业内人士认为，与房价上涨幅度相比，房贷首付款比例提高一成“算不了什么”，对投资者而言，依然有利润空间。中原地产项目总经理黄韬表示，相对于房价上涨的幅度，首付比例的提高幅度显得太少了，力度不够。他举例，一套价值100万的房子，政策前后贷款首付也就多了10万，但从目前房价上涨的速度来看，这套100万的房子几天内可能就上涨了10%。尤其是珠江新城，像这样房价一天一变的区域更是如此，所以对多次置业者来说，其买房行为不会受新政影响。

　　广州地产专家韩世同的观点与此相同。他认为，此次新政涉及面很小，仅仅对第二套房贷作出限制，而不是对购买第二套房的行为作出限制。黄韬认为，第二套住房首付提高至40%的幅度太小了，如果停止第二套房贷款，影响会更明显。

andoon

新一轮房价涨潮即将到来～～～