【转帖】一二线城市房市泡沫破裂的时间表已经排定

szdmf

【转帖】一二线城市房市泡沫破裂的时间表已经排定
　　
　　一二线城市房市泡沫破裂的时间表已经被众人排定在2008年年底。
　　
　　第一部分 为什么说一二线城市的房市泡沫已经很大了
　　
　　1. 国际标准是干12年可买到房，一线城市干36年才买到房，这泡沫够吃24年了，还不够大？
　　人的财力的有限性是由人的工作年龄决定的。一对夫妻大学毕业22岁后工作，平均可工作36年。国际房价收入比6年即全家需工作12年。还有24年的节余可用于恋爱、办婚事、创业、投资。养育孩子、孩子上学、本人再学习、交友走亲、文化娱乐、出游、回报父母、医疗、养老等开支。当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“房价难承受的地区”。房款占收入50%的话，房价收入比18年即全家需工作36年，是一套房掏空一生积蓄，押上“创业起步资金”，终生只能为别人打工；是非富人经济承受力的极限。
　　刚需，也就是“真正想坐火车的人”，应该是口袋有80万以下的“待购首套住房者”。这样的非富人占人口总数80％以上。因为，80万/ 2000年0.4万 = 可买2套房。前几年口袋里有80万以上而拖到现在再买第一套房的极少。
　　其中较大能力的，最多可贷80万。80 + 80 = 最多可买160万的房子。
　　16000元* 90平米 / 某一线城市平均家庭收入（含灰色）8万= 2007年底某一线城市的房价收入比为18。22岁 + 36年 = 全市平均全家为了房子需工作到58岁。国际标准是干12年可买到房，一线城市干36年才买到房，这泡沫够吃24年了，还不够大？在不健全的社会保障下，要保证几十年不失业不生病，不然银行就可能收走房子。房价再涨的话，刚需就没有了。想坐火车的买不起票了，全市几十万张车票（投资性房）都在票贩子（炒家）的手里，不卖“跳楼价”行吗？
　　
　　2.房价奇高后再买房是买进“负资产”。炒房者炒成房东的故事。
　　秋天里播种会颗粒无收。租金回报只有3％，只够抵销折旧费（33年后要拆迁）。房子会贬值，15年楼龄后房子旧了，就开始贬值。想卖房时，银行嫌旧不肯对买者办按揭。房市以外的年回报在10％以上的投资方式仅我知道的就在8种以上。140万 * 资金成本10％ = 每年亏掉14万元。
　　在一二线城市，下跌时房子变成了任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底，阴跌再阴跌，不反弹。每套房每月跌3万元。下跌的第一年，跌去36万，外加资金成本损失14万，共损失50万。下跌的第二年，跌去26万，外加资金成本损失14万，共损失40万。下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？几十万套出租房和空置房都想卖出，非富人无力承接，炒家就把自己套住了。
　　
　　3. 房价奇高后的房子是“烫手山芋”，已无法保值增值。
　　在通膨初期，由于利率低，房地产和房地产股确实是抗通膨，保值增值的很好的投资品种。几年后到了通膨后期，由于房价股价已被炒高，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股股价大跌是正常的，那时的房地产和房地产股不是保值增值的好品种，而是“烫手的山芋”。也就是说，它的保值增值功能具有阶段性的特点，只有价值低估或合理的房地产和房地产股才具有保值增值的功能。
　　一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!
　　
　　4. “高价卖身的房奴” 的结局是最终两手空空。换个思路活得更好。三个中国老大伯的故事。
　　张大伯倾一生之财力为自住去购房，65岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！换个思路活得更好，条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？
　　李大伯用5年时间努力赚钱和投资，100万积累到200万，在2012年第2个大熊底包栝按揭400万买4套房。高位3倍卖得1200万，实得款900万。在2022年大熊底包栝按揭1800万买18套房。
　　王大伯做各种投资25年。每年平均20％的收益，100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60岁是9540万的大富豪。
　　
　　5.在一二线城市，多数炒房人没有掌握判断方法，拿着“最后一棒”却不知道。“没了小虾饿死小鱼”的故事。
　　2007年底，你张三以每平米1.4万买房 * 1.4 = 2008年底你张三拟以2万卖给李四。扣费用后你实赚30％。
　　2万 * 1.4 = 2009年底李四拟以2.8万卖给王二。王二不可能买导致李四不买，李四不买则你拿的是“最后一棒”。王二为何不可能买？
　　1.到2009年底，房价要么在山顶尖，要么在下跌了。
　　2.如果王二是自住：2.8万 * 1.1（税费） = 3.08万 * 100平米 = 308万 / 2000年0.3万 = 可买10套房。王二有买10套房的实力当然不可能等到2009年底才向李四以奇高价买二手房来自住。
　　3.如果王二是投资：2.8万 * 1.4 = “大鱼”王二拟以3.92万卖给“特大鱼”赵五。3.92万 * 1.1（税费） = 4.31万 * 100平米 = 4.31万 / 2000年0.3万 = 可买14套房。全市需要几十万个“有431万支付能力的待购首套住房者”和“肯花392万买二手房来投资”的“傻大款”，有吗？
　　4.涨到高位后，由于基数越来越大，就出现了加速度上涨：你张三加价60万元。李四加价80万元，王二加价112万元。3个人的手里共加价了252万元。涨幅太惊人了，价格太离奇了，超越了“待购首套住房者”的经济承受力和心理承受力。
　　5.房价奇高，大盘已潜伏价格危机，“待购首套住房者”买不起你那二手房，富人看不上且嫌贵。全市每天要卖的5万套，只成交20套，想出出不来。高位久盘必跌。接着就竞相大幅度杀价，抢跑道出逃。（改为20000元，更卖不出了）。
　　
　　6.驳死多头谬论：“要买得起房，赶快去多赚钱。”“加工资会使大家买得起房。”
　　现在，有不少下岗和失业人员，在职的也是个体、私企占大多数。怎么给所有人加工资？房价3年上涨120万，3年里有几家工资可增加120万？如果房价不断上涨，会导致严重通货膨胀，原材料、工资等成本大增，有的企业竞争力下降，就会减员。有的人会失业，连现有的工资都保不住。
　　
　　7.明年的租金会上涨吗？
　　房子是较有钱的人买的，房价越涨越有人追。房子大多是租给买不起房的人的。通膨使非富人生活更困难，租价越涨越租不出去。这几年房价涨得很多，租价却涨得不多是明摆着的事实。
　　Y市600万人，睡在街上的少于600人。每年净增房子3万套。一些老板关厂或缩小规模去炒股炒房，需要的工人少了。出现招工荒，许多公司需要100人，只招到90人。租房人减少3万人。房子租出去不容易了。
　　2008年底，房价要么在山顶尖，要么在下跌了。房价下跌时，房租反涨是不可能的。
　　物业税要出台了，养不起，炒不起，不合算。多方信心受到重挫。空方有的买不起了，有的嫌贵不愿买。挂牌卖出量增到40000套 / 每天成交减为20套 = 2000倍的待卖率。原来计划是短期内见高就卖出，现在一时半会卖不出了，税负重了,只好出租补充税费,供大于求,租金就会下跌。
　　
　　第二部分 为什么说一二线城市的房市泡沫一定会破裂
　　
　　1.资金总供给量趋小和资金需求量趋大的“＜状态”将使房价水落船低。
　　资金需求量趋大。据统计，2007年6月末全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，相比10年前增长了135倍。
　　资金总供给量趋小。因为通膨，大众不爱存款；因为许多人取款去买房买股；因为美国次按风波使银行放贷胆子小了，对工资收入严格审核；因为买房热遍及全国使房贷资金难以从外地调集；因为银行对第2套房的按揭成数已不得不降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），实际首付6成；因为准备金一直在提高，利率一直在增加，限制了游资的数量；因为房价快速上涨，抬高了入门门坎，限制了买房的人数和资金量。购房者买100万的房子，现在首付需要多准备20万，许多人不得不放弃购房
　　资金总供给量趋小和资金需求量趋大的“＜状态”表明资金供不应求，资金链将断裂，房价将下跌。就象池塘遇到抽水，船将回落。
　　
　　2.土地不稀缺，房子不稀缺。日本和香港的人均土地更少，照样有房价和地价的大跌。
　　1000万的城市有300万打工的 / 10人 = 有30万套出租房和空置房。现在1000万人的城市，再来1000万人，土地也不缺，因为现在2000万人口的城市是由1000万发展而来的。房子总是不停地拆了建，建了拆。1000万人口的城市，6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。在1000万的城里，下半夜让你开车转遍全城，能见到1000人露宿街头吗？说明中国的房子不缺。
　　盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、合作建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。因为房子不缺，新盖的实际是在增加总量的“剩余”。
　　日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。其实海南省房价大跌时土地跌更多。
　　
　　3. 罐头被倒进海里的老故事。“相对过剩”也是供大于求。
　　刚需来自结婚族。1978年以前是多子多富，最小的到2008年30岁，这些刚需已基本释放完毕。1979年开始实行独生，2008年29岁，刚需正好大降。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波下跌行情，中国不可能改变这一规律。
　　刚需来自城市化（特别是毕业生）。动辄百万元，进城的“待购首套住房者”该买已买了，没买的已基本上买不起了。
　　刚性需求是历来存在的，近3年放大几十倍，明显是疯狂的炒作。炒楼者只需要象传教一样宣传“房价还会涨，现在不买就买不起了”，传得你也不得不信，他正好把最后一棒交给你。
　　在一二线城市，房价涨到140万后，大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。象钻戒一样，看的多买的少。你的饭店大提价，大家都不肯来吃或吃不起时，饭菜就全部留在自己手里，就把自己套住了。房价快速上涨的过程实际上也是有效需求萎缩的过程，在二线的Y市，每年净增新房3万套。一套房卖50万时的“待购首套住房者”有效需求为10万人，100万时5万人，150万时2万人，200万时0.5万人。政治经济学讲到这种“相对过剩”时举例说：穷人没吃的，资本家却把过剩的罐头倒进海里。“相对过剩”也是供过于求，供过于求就会下跌。2008年，非富人买不起房了，富人和小炒家为了不被“倒进海里”，只好趁早降价卖出。
　　
　　4.拍地方式导致房价加速度冲向死大顶，改变拍地方式将导致土地价下跌和房价下跌。
　　小产权房已经暴露了建房成本。路人皆知商品房的第一成本是土地成本。各地媒体纷纷传来拍出“新地王”的消息。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”，并逐年提高。没有最高，只有更高。浇灭希望，亿人恐慌：“不快买房，永无机会”。
　　如果每年每套房只上涨1万元，那么房市真的会再涨100年而不跌，炒房者逐步出手给自住性买房者没问题。任何疯狂的东西都是危险的。上帝要让人死亡, 就会先让他们疯狂地跑，跑得越快越早死。
　　 “招拍挂卖地”置开发商于死地，不提价就亏；因为基数越来越大，一提价就以每年40万元、60万元、80万元、112万元……的加速度冲向死大顶。不改变拍地方式，会将房市引向绝地。一旦改变拍地方式，将导致土地价下跌和房价下跌。
　　
　　5.开发商敢拍出楼面价高于房价的地，不能说明今后房价一定会涨。
　　人家拍1块地的楼面价是1.5万元，使以前囤的5块地的房子每平米多赚到0.3万元。今后下跌时这1处每平米亏0.3万元，赚5块地后亏1块地。开发商也不知道何时会下跌，开发商要听ZF的, “公仆”要顾及“主人”的气色，要看外资的脸色，要听老天爷（客观规律）的裁判。
　　喊价几十次后才能拍到地，地价涨导致房价涨，房价涨导致地价涨，地价再涨导致房价再涨。不知是鸡生蛋，还是蛋生鸡，反正恶性循环，加价不止。谁想房价涨得慢一些都做不到。由于基数越来越大，加速度就越来越快。“待购首套住房者”每年可支配的家庭节余仅5万元，却以每年60万元、80万元、112万元……的加速度上涨。导致“待购首套住房者”以每年60万人、80万人、112万人……的加速度被抛弃。100％的“待购首套住房者”丧失“买房能力”是1年内的事。几十万套二手的出租房和空置房就象“钻石项链”一样全部留在富人手里，房子不能流通就只是砖头，不能赚钱时就只好争先卖出了，富人要卖不买，非富人想买买不起，跳楼价就出现了。
　　
　　6.房价不会永远上涨。买不起不等于永远买不起。
　　涨久必跌,跌久必涨。说房价永远不会下跌的就象说“永远不会下雨了”的人一样蠢。房市不断创出新高，只要简单的把钱投入房市中，就能赚回满桶金。每一个多头都有自己的100个理由希望它将继续下去，直到永久，但是要知道：参加“击鼓传花”这个游戏是需要门票的，当拿得出100万首付的“待购首套住房者”的人数（10万人）比投资者（20万个）少时，游戏就结束了。还在门内的人，拿的都是最后一棒。
　　老股民绝不会说出“永涨不跌” “永远买不到便宜股票”的鬼话。波浪理论蛮灵验的。２００１至２００５年的股熊市，2245点见大顶，，ZF救市5年，跌到998点才救成。有人估计跌剩0.5，有人估计跌剩0.382，所以实际折中跌剩0.44。
　　
　　7.任何价格都会向价值回归的。
　　房产证上土地使用年限为70年，新房到拆迁的实际只有30多年。随着时间的流失，土地的使用权是逐渐变少的，直到最后就剩拆迁价值。30年以后你又要再花钱买一次房。20年以上房龄的房子就大贬值了，使用起来已有诸多不便了，比如外观破旧、结构落后，管道老化、银行不给按揭等等。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？
　　
　　8.房市气球不破,除非不吹大；气球不断地吹大，终有一天会吹破。
　　中国楼市疯狂7年了，不少大城市已上涨5倍，泡沫已大，皮较薄了。房市气球还在不断地吹大，今后只有2种结果：一是ZF趁早主动地碰破它，房价只是中跌。二是气球不断地吹，吹到皮很薄很薄时，ZF的调控措施也累积到一定程度了，气球就突然破了，房价会大跌。
　　拍地者、放贷者和收税者是高房价的最大得利者，所以他们希望保持在“慢慢吹又较长期地皮不破的状态”，这可能吗？房价的基数越来越大，吹气呈现加速度，到2008年，泡沫将吹大到皮很薄很薄。ZF不可能不继续调控，例如改变拍地方式，加息，提高房贷首付和贷款利息，开征物业税等，仅是积少成多，积小成大就会碰破它。
　　富人是吹气的，气球的皮就是“待购首套住房者”的口袋，无限制地膨胀下去的结果是口袋破了，气球破了。气球破了后，投资者的结局就是：金银变成了普通的水泥砖头。“荷兰郁金香投机”造就了无数百万富豪的神话，但终归又将这些走入天堂的人拉下了地狱。
　　
　　9.2008年后，在一二线城市买房的投资者的下场是亏钱和套牢。
　　如果房价还要涨20年，炒房这么容易赚的话，大家都来这里发财得了，何必到365行去辛苦？房市可以计算房价收入比和市盈率，结果是目前房市没有投资价值。如某你借给人家100万元钱，第1年付你利息3万元，第2年付你2.8万元，第3年付你2.6万元，第4年……这项交易你是很亏的。
　　房地产市场有周期性，涨几年后跌几年，跌几年后再涨几年。“房牛市”有阶段性，一般都会经历4个阶段：缓慢上涨期、中高速上涨期、高速上涨期、快速下跌期。大陆人炒房是第一回，不少人对周期性和阶段性不了解，分不清春夏秋冬，秋风扫落叶了还在大量播种。
　　到2008年就连涨8年，“西边的太阳就要落山了”。我就不信“铁三角”比“日本鬼子”更硬朗。很多人当死多头，被谎言迷惑了而不察，立危墙之下而不觉，到2008年后还将有许多飞蛾去扑火。“笨钱”总是后知后觉，在不该随大流的时候随了大流。
　　
　　10.做房地产生意真的风险低，无人不赚，稳赚不赔吗？
　　答：最后一段行情离合理价格太远，炒房已是高风险的赌搏，是赌搏就会久赌必输。没有经过房市大熊市的房民不是成熟的房民。成熟的房民不会说出稳赚不赔的毫无风险意识的话。
　　经历过香港楼市大起大落周期波动的香港四大地产商之一恒隆集团(0010.HK)主席陈启宗严肃地说：“只要经历一次市场调整，赚到的钱可能就全赔回去了。”“如果哪个企业对地价、房价的上升和股票的泡沫不敏感，那他不是天真就是无知！无论房价的下降还是股价的下跌，都会让这些公司死掉！”
　　李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。
　　
　　11.美国次按风波打破“房价永远不会下跌”的神话。
　　整个街区变成无人区。超过7成的建筑商提供某种优惠，各式销售花招纷纷出笼：有“豪宅清仓”，有假期招待，有11万美元的降价促销，有以“员工价”，有打九折的方式促销。有送室内装潢，有“买一送一”。有的办次按的银行倒闭。
　　
　　12. 香港“百万负翁”的故事，说明“稳赚不赔”是骗人的鬼话。
　　1967年，香港房价是700元（均使用平米计算）,1973年，均价涨到了4000元。1973年股灾后，世界石油危机，均价跌到了2500元。1981年，经济好转，均价达到了12000。1984年，中英联合声明后，房价是7000。1997，房价炒到了10万一平米。1998年开始连续下跌6年，下跌65%左右。2003年非典，跌到均价33000。当时，人们的常用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗” 和“百万负翁”。
　　以前，香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。现在，他们经历过了1998年的房地产崩溃，亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产，所以甘愿去租房子，不愿意冒险。
　　
　　13.恶性炒房不会“永远”。以后小震年年有，大震不再有。这个大趋势，只要看各国就知道了。
　　我们的大城市已涨5倍了。美国次级房贷危机前，10年里房价只上涨了50%，房价就开跌了。所以，不要相信“房价永远上涨”和“再不买就永远没机会”的谎话。因为恶炒房市影响民生，影响社会稳定，用土地和房子来吃“油水”，不管什么主义都说不通，都不会有选票；因为一荣九损，业态失衡，炒房这“饭碗”永远这么好端的话，365行就完蛋了；因为“恶炒猛于虎”，各国尝到灾难性苦果后都不得不象“禁毒”那样出台了长效的配套的“禁炒措施”；因为再1年“油水”也没多少了，反正玩“麻将”和玩“扑克”的结果都一样，会换“麻将”来玩了，如物业税。以后炒地炒房无大利可图。所以恶炒房地产就这一回了。此后，就像一次地震过后，一切归于平静，房价逐年回落。小震年年有，大震不再有。这个大趋势，只要看各国就知道了。今后不让大炒房市，那么流资要往哪去？有股票（包栝港股）、黄金、外汇可以炒。

szdmf

第三部分 一二线城市的房市泡泡沫将如何破裂？
　　
　　1.从“供求关系”看房市是如何在二手房决口的。米饭烂在饭店里的故事。
　　供求关系的“＜状态”的上一条线是趋升的二手房总供给量。18路军都来搞房地产，越盖越多。新房有大款撑着，不怕卖不出。但是，不管哪种房，办产权证的第2天起，就是二手房，所以95％的房子属于二手房。1000万人有打工的300万 / 10 = 有30万套出租房和空置房，其中已盖5年以上的旧房大约有20万套。
　　供求关系“＜状态”的下一条线是趋降的自住性有效需求量。一二线城市的一套旧房大多要140万，而且还鼓吹要涨。富人现在买的都是第N套，看不上旧房。支付能力在140万以下的的非富人占80％。到2008年，非富人将全部被逐出二手房“有效需求圈”。20万套旧房将卖给谁？“骗得了一时，骗不了一世”。当自住性购入者（需求）比投资性卖出者（供给）还要少时，就象饭价奇高就烂在快餐店里，就象30只小鱼只有2只虾米可吃，炒家难以炒作，只好争先恐后地卖出。
　　
　　2.从“待卖率”的变化看，房市是怎样由涨转跌和久盘必跌的。万人过独木桥的故事。
　　本来每天挂牌卖出量8000套 / 每天成交400套 = 20倍的待卖率。房价奇高就像县城快餐店提价到50元后店里光顾者很少一样，高位遇到调控，多方信心受到重挫。空方嫌贵不愿买。挂牌卖出量增到40000套 / 每天成交减为20套 = 2000倍的待卖率。上涨时400人排队买房，大跌后全市有40000人排队卖房。空方看势头不对，更加持币观望。多方心慌了，渔船在大台风来临前都要回港，不早卖就会被套。不压价就卖不了，所以久盘必跌，于是竞相杀价，抢跑道出逃，随后就兵败如山倒。
　　大跌一大段后，少数的多头舍不得卖了，少数的空头误以为可买了。每天成交增为50套。可是，待卖率还是很高，持币观望成共识，下跌有惯性，趋势短期难改，阴跌不断。空头发现：早买一个月亏3万，买一个套一个，越跌越没人买。多头发现：晚卖一个月就低3万，越跌越有人要卖。新一轮下跌开始，每天成交减为20套。房价越来越低，直至物极必反。
　　
　　3.物业税是地方财政必经的财路。养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。
　　房子的最大成本是土地。拍地越拍越高，不得人心。拍地越拍越高，一年比一年高，大众购买力跟不上，不改变的话，最终会吹破气球。遇到房价大跌，开发商不敢高价买地，土地价也会大跌，拍地收入就大减了。所以“以地生财”这个地方ZF的财源无法长久。地方财政今后吃什么？只好与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。物业税已空转试点2年。房价大跌时，物业税没有理由开征，所以2008年必然赶早开征。
　　每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。假设你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米的税。这税开头少，财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房同时抢过独木桥要卖出，就象只有2个门的电影院的2000人在火灾时大多数人出不来一样，房价不跌才怪呢。新政步步紧逼，多军嘴硬心虚，色厉内荏，资金已开始偷偷撤离楼市了，楼市即将上演“胜利大逃亡”。风吹草动就动摇，有人先过独木桥，发扬风格你让路，大跌开始能逍遥？
　　
　　4.“待购首套住房者”在拔河中只有二种结果：把房价拉下来了，或拉输了都走了，多头“没有剥削对象了”。
　　楼市经过7年疯长，终于要跌了。一二万元买一平米实在不值得。开发商疯了，投资者也疯了。二手房搞实收价，税费和中介费等全堆到买家头上，人人都把买家当唐僧肉。买房者心理不平衡，ZF也看不过眼了。十七大要求：“促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。”所以有诸多的新政出台来限制房价。开发商已面临生死存亡的考验和巨大的政策风险。盲目“捂盘惜售”无异于“玩火自焚”。房熊市里还窝在手中，还不起贷款，资金链就会断裂。一些开发商已被迫开始积极“放盘”，力求快速回笼资金，以免在“严寒”中血本无归。所以价格堡垒很快就会被内部的人打破。
　　“拔河”时，Zf把越来越多的“力量”安排到“待购首套住房者”这边来了。你不要担心，“待购首套住房者”在拔河中只有二种结果：一是赢了，把房价拉下来了。一是拉输后都走了，还在操场上的多头“没有剥削对象了”，手里的剥削工具“绳子”（房子）就烂在手里了。空头2年买不起，可以租房等着。有的开发商和多头2年不卖就撑不下去了， Zf就要来收地了，银行就要来收房了，月月下跌时出不了手，老婆就要“哭娘”了。
　　
　　5.按揭的杠杆放大作用已埋下了炒房人会提前大抛特抛的祸根。一个大堤溃于蚁穴的故事。
　　有的炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。如果房价由最高14000万下跌为600万，你就成为“负翁”。连续下跌2年后就会无力还按揭，3个月未交按揭款，银行就来收房。拍得550万，除了已还的还欠银行50万，自己的300万不见了。因为后果严重，你在房价大跌前就会草木皆兵，风声鹤泣，坐立不安，就会赶在他人之前卖出。这样的人很多，抛盘一出，争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
　　
　　6.人心波动可使房价上下大波动，涨时超涨，跌时超跌。
　　“精神是原子弹”，威力无比。人心叵测，变化无常。人言可畏，众口烁金。房市泡沫形成后。房价已经不取决于价值，而是取决于大众心理。上涨时，80％的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条，心理预期对房价产生了神奇的推动作用。随着房价超越非富人购买力越来越远，随着亏钱的概率越来越大，随着调控力度的加强，大众心理随时可能发生逆转，人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时，“价值决定价格”就发挥作用了。80％的人心理预期看跌。看空理由有101条，跌价传言满天飞，落井下石雨纷纷，心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用，会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就完蛋了。推上山需要看涨的心理预期和买票的资金。拥下山只要看跌的心理预期加叫喊声。
　　
　　7.房市炒家为何容易快速地被套住？一个坐电梯的故事。
　　可能见顶就要出来，不然到千军万马要过独木桥时就过不去。100万元的股票要卖出时，用电话委托只需1分钟，款就到帐了。房市没有快速的出局机会和10％的跌停板。在一二线城市，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃，先下3层再说。虽不至于象股谚说的“从哪涨的就回到哪”，但共跌50％一点也不奇怪。
　　房市流动性差，一套房你可能1年还卖不出去。交易期需要1个多月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为大跌后还要阴跌三五年，他宁亏2万也不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。熊市里，买1个套1个，人人都不敢买，所以“买涨不买跌”。晚卖1个月亏3万，人人都要卖，所以“卖跌不卖涨”。2001年到2005年的股票，跌剩30％的有几百个。贪心而没早卖的人，就等着在雪山顶上长期站岗吧。
　　
　　
　　第四部分 ZF对房市泡沫的态度从朦胧到明确，政策从无效向有效发展
　　
　　1.真的“ZF卖地收税赚大头，不会主动出手打压房价”吗？和老外玩游戏的故事。
　　答：房价下跌的终极杀手不是ZF而是外资。因为金融大鳄索罗斯说：“凡事总有盛极而衰的时候，大好之后便是大坏。重要的是认清趋势转变不可避免。要点在于找出转折点”。说的是要找出房市股市由升转跌的转折点，以便把这个国家的经济成果吃掉。
　　目前，金融战已开打。贬值的美元全球泛滥，美元在中国不能自由流通，所以中国必须大规模地对应地印币投放市场。人民币超印了，加上经济规律和炒作风盛行等原因，人民币对内不断贬值。美国超印更多，所以人民币对外升值。对外升值导致热钱涌进。对内贬值使大家从银行取钱投资。两者一起导致股价房价上涨。
　　假设外资在近几年里，由1美元兑换成8元人民币元在我国投资。几年后，假如压我们的汇率升至1美元兑6元，而且当初的8元因为实业和房价、股价上涨已增值为36元。1美元进，6美元出。合计兑走上万亿美元的话，留给大陆的将是金融乱象，房跌，股跌，一些公司倒闭，中国近30年来改革开放的经济成果就落入他人之手了。十几年前，美国人就是这样子把日本许多财富大转移到美国去了。
　　不要担心ZF在2008年会不作为，不涨会被外资抄大底，过分上涨会被索罗斯们逃顶。院内有忧，门外有狼，前车有鉴，后患无穷，ZF最终不会无动于衷，坐以待毙。在金融战中如果要战胜，就不能听任币值（对外）、房价和股价“三个过分上涨”。
　　
　　2. 如果ZF调控无效会怎样？“天老爷”发怒时“天子”也拦不住。
　　价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时，价格升高到4元。大家少买了，Zf调控了，获利多使得种植量增多了，然后价格就自然下降到2元了。从历史来看，盛极而衰，物极必反，过度上涨的后果是过度下跌。人在做，天在看。人若能忍天难容。各国各地区的房价超涨后，都被价值规律拉回到合理价格。“天老爷”（客观规律）要房价跌，各国“天子”没一次拦得住。还没有哪一个国家和地区把房地产炒高后有过好下场的,连头号强国美国也不例外,2号强国日本的房价在十几年前创下天价后，下跌60%左右，到现在都爬不起来。中国香港1998年开始，连续下跌6年，下跌65%左右。泰国房价曾跌掉3/4。中国台湾曾下跌50%以上。汉城、雅典、加拿大、澳大利亚组办奥运会以后，房价都下跌了。
　　
　　3.“丢卒保车”的故事。ZF “人在江湖，身不由己”啊。
　　金融安全和社会稳定的问题是压倒一切的大问题，是大棋盘上的“大车”。房市只是“小卒”。大城市房价已涨5倍，再涨下去的话，就是用红包欢送外资胜利大撤退。要么ZF“主动地由自己”把“小卒”（房市）收拾了，要么物极必反，“被动地让别人”（外资或“天老爷”）来收拾你的“大车”。小病不治，拖成大病会死人。所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖，身不由己”啊。你说厨师历害还是青蛙历害？“胳膊扭不过大腿”，不要“敬酒不吃吃罚酒”。到了杀鸡给猴看的时候，18种武器随手拿一种就可击倒你。不要有幻想，真到了威胁国家金融安全的时候，亏死一批炒房的人不算什么大事，前几年股市大跌5年有谁真死了？你听谁大喊大叫了？
　　
　　4.Zf不会让房地产业一家欢乐百家愁的状况长久存在下去
　　大富豪大多出自房地产业，搞科研创新的科学家不如炒房的老太太赚得多。更多资金将流向房地产，365行的处境就艰难了。一家欢乐百家愁，对生产力将是很大的破坏。长此以往的话，后果是“落后就要挨打”，后果是难以国家统一，后果是社会难以稳定。所以，待到多头表演完毕，我们在房市会看到庐山大瀑布那样的景色。
　　
　　5.驳死多头谬论：“ZF不愿意看到金融危机，所以对房价不可能真调控”。小孩爬树的故事。
　　答：多头误解国家的政策意图。其实对房市不及时地果断地调控才真的会产生严重的后果。你的小孩在参天大树上一直往上爬时，你会无动于衷吗？你会这样喊吗：“儿啊，往下爬会摔死，老爸不愿意看到你摔死，所以你就一直往上爬吧，爬得越高越没事。”真是250。
　　房市大涨几年了，没听到谁要求“降房价”。猪肉才涨几个月ZF就出现在菜市里了要求“降肉价”。说明菜篮子米篮子的分量比房子重多了。如果房价再大涨1年，就会再带动米菜肉再涨1年，ZF就坐不住了。
　　
　　6.关门打狗的故事。房价大跌后，会通货膨涨吗？人民币会继续泛滥吗？
　　2008年或2009年股市和房市关门打狗时，会跌得稀里哗啦。100只“狗”（游资，包栝境外的）有70只被套住。2001年股市暴跌时，都说中国经济必然走进低谷，都说要通货膨涨。实际没有发生。就象三峡大坝合龙后把7分的长江水留在上游，只有3分水在下游，还用担心洪水到“别处”泛滥吗？数十亿的“狗”被关在房市股市里无法动荡，还能在外遛遢的“狗”不多了，还用担心通货膨涨和人民币泛滥吗？通货膨胀肯定没有这么多。ZF不可能为了炒房者的利益而冒着社会风险去搞严重的通货膨胀。我国有很多外汇储备，ZF有很强的控制力，更不可能发生恶性的通货膨胀。
　　
　　7.驳死多头谬论：“ZF担心银行，不可能让房价大跌”。房价大跌后银行不会有大事。
　　假设某市目前价20000元。按揭是从3000元一路放过来的，平均16000元 * 评估为市价的8成 * 放贷7成 * 扣按揭未归还率0.9 * 死账1.2 = 房子只要值9700元就膏本。大顶价22000元，跌0.5后房子还值11000元，收房后拍卖，不够的钱你还得接着还。下一轮上涨，没拍出的“收房”还赚呢。
　　开发商的贷款假设亏50％ * 占一切贷款0.2 = 亏10％。准备金补亏2％，股民补亏2％，增发股补亏2％，财政补亏2％，印钞票补亏2％。下一轮上涨，手里的土地房子赚10％。
　　
　　第五部分 在泡沫很大的情况下如何应对？谁是聪明的人，谁是傻瓜？
　　
　　1.你在房市高位，是最聪明的人，还是五种傻子之一？猪都会飞的故事。
　　最聪明的是滑头，在房市上涨波段初期.听唱多者的话，当多头，多买房。在上涨波段末期和下跌波段初中期,听唱空者的话，当空头，早卖出。
　　五种傻子。一是高价卖身的房奴。二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头。四是初跌就买而吃亏立现的假滑头。五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙。
　　巴曙松在谈到房地产时幽默地说：“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”退潮的房熊市里，才知道谁会盈，谁会亏。早买的没事，不早不晚的可能坐一回电梯，没穿泳裤指的是“晚买的”。2008年之后，在一二线买房的必亏无疑。
　　
　　2.大家见到房价“大涨”和“快涨”都恐慌了。为何不要去接房市最后一棒？汽车的“刹车器失控”的故事。
　　老股民知道：慢涨就离顶还远，可以买进。快涨是赶顶的信号，怕被套牢就激流勇退了。如果每年每套房只上涨1万元，那么房市会再涨100年而不跌。如果大涨，之后就会大跌。如果快涨，之后就会快跌。快跌之后是持续几年的绵绵不尽的阴跌。所以，见到房价“大涨”和“快涨”不要恐慌。在那“刹车器失控”而飞奔的汽车上的人“命大”，还是在路旁观看的人“命大”？ 空军有不少人受不了“快涨”而在黎明前反戈，会在此后的快跌和阴跌中输得很惨。
　　
　　3.多军的故事听不得，这吓唬的话听不得：“月月上涨，越来越贵了，以后更贵了”。
　　当多军把房价炒到奇高后，他就开始编100个故事给空军听：“几百人在排队啊。谁谁几年赚了几百万啊”；他还讲100个歪道理来吓唬你：“不可能真调控，永远上涨啊”“月月上涨，越来越贵了，以后更贵了啊。”制造恐慌气氛，调动贪婪心理，连哄带骗，让空军去接最后一棒，去吃最后一餐。否则，他的房子卖不出，只是一个数字，一堆砖头，毫无价值，下跌变成“负资产”。夏天之后是秋天，秋天之后是冬天。但多军说“7月8月很热，越来越热了，再过几个月更热了。”这个你也信吗？牛市几百人排队买不到，但熊市几万人排队卖不掉。房市已不是消费品市场，而是你死我活、残酷无情的战场、是你套我逃、你亏我赚的股市。轻信多军要上当！踏错节奏要吃亏！低点可能赚几百万，是该买房的时候要当多军，不要恐惧。高点风险大可能亏几百万，是不该买房的时候要当空军，不要贪婪。
　　
　　4.傻瓜轮流当的故事。现在看多的才是傻瓜。
　　过去，在低位唱空害人，使人踏空。现在，在高位唱多害人，使人套牢。不要以为看空的都是没钱买房。现在,空军力量大于多军，不少空军当过多军，理论一套一套的。死多头大多不会写文章，永远是几句忽悠人的话：“永远不会下跌”。“不买就永远买不起了。”这已经永远被驳倒了。美国和日本涨后有跌是永远的事实。现在新加入的多军，是下午4点钟的太阳，永远嘴硬，永远心虚着呢。只1句：“市场永远久涨必跌。开跌后，每天5万人要卖，只成交20套”，就足以让他们永远睡不好。
　　地球都不能永远。100天没下雨了，云越积越多，谁说永远不会下雨了，谁就是“睁着眼睛说瞎话”，谁就是永远让人当笑料的傻瓜。下雨的日子一天比一天近了。炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒，跌的概率高就跑。说2006年会跌的概率为10％，说2007年的30％，到2008年还在炒房的话，是在跌的概率为70％的情况下去豪赌升的概率为30％的赌场傻蛋。

szdmf

5.什么价买房会被套死？
　　一百多年的股市波浪图上都是天量见天价即大多数人买错, 都是地量见地价即大多数人该买未买。股市大涨时无人不赚，国际公认在股熊市里股民“7亏1盈2保本”。当市场出现泡沫的时候，最好的结局是在泡沫破碎前，将帐户上的数字符号转化为真金实银，实现它的增值。
　　假如新房的上升浪的天价在每平米20000元，下跌浪的地板价就可能是0.5的10000元，你在16000元时买下，暂时盈了，但最后吃亏了，房子要住几十年，套死几十年，让人耻笑几十年，何种滋味？花无百日好。近30年，哪种商品只涨不跌？还记得大炒君子兰的结局吗？
　　
　　6.等人民币降值后再卖房来得及吗？吃流水席的故事。
　　天下没有不散的筵席。2008年在已炒得奇高的一二线城市，炒房就象100人吃流水席,90个人白吃白喝走了，你最后5分钟才来,一刹那间收摊,没走的10人要把100人吃喝的一起买单。
　　外资大量涌进，用外币换人民币来买房买股，所以人民币升值，所以房涨股涨。前世界银行高官霍米卡拉思说：“流动性就如杯中之水，尽管可能四处溢出，但如果不小心碰倒杯子，一刹那就会消失得一干二净。”境外人士经历过金融危机，有计算的习惯，在股市算市盈率，在房市算“房价收入比”，到位了就会卖房卖股先走。将人民币换成外币“拜拜”，人民币多出来就对外降值了，房价股价就跌了。
　　因为境外“热钱”从房市出来后可能还在“股指期货”或其他地方停留或者还没走被“关住了”，所以你想看到人民币降值再走是晚走一大步，就会在水中站岗。
　　
　　.7 股市赚到钱的人很多，会来买房吗？见好就收，知足常乐。
　　买房产股比直接买房赚得更多，所以股民转战房市的不可能很多。房民也有转战股市的。100人进了围城，100人出了围城。股市较灵敏，可能先见大顶，逃脱的大约有20％。其中拿得出100万元首付款且需要购买自住房的是极少数。这些人能成功逃顶的本身就说明，他们是看顶逃顶的高手。能指望这些高人去房市大顶接最后一棒？
　　炒房要注意掌握分寸, 适可而止, 见好就收，要知足常乐，留点利润给自己吧！贪海无边，回头是岸。纸上富贵不顶用,兑现利润才是真!
　　 留得青山在，不怕没柴烧。留着现金到下轮再赚一次吧。这回资金被套住了，不但这回没赚到，下一轮也赚不到（下一轮只能保本解套）。
　　
　　8. 为何现在要离开房市？赚得较少大家就要跑，留着死多把地扫。
　　上天的飞机不下来加油就摔死。只涨不跌会把市场玩死。在一二线城市，今后5年里，房市要上就一直上，要下就一直下，所以盈利空间不大。房市关乎民生，关乎“压倒一切的社会稳定”，已到达“政策顶”，最多再涨1倍就会大跌。有的市场上上下下，1 * 1.3 * 1.3 * 1.3 * 1.3 * 1.3 = 在5年里累计的机会4.8倍。赚头更大的投资渠道太多了，不怕撤出的房资没去路：股市（资源股）。基金、港股直通车、黄金、外汇等。这些市场的大涨不会有“民怨”，大跌不会大振动, 所以政策风险较小。2008年的房市已是强弓之末，地产泡沫破裂前存在的特征都具备，风险很大。让人赚到较多的钱才是硬道理。赚得较少大家就要跑，留着死多把地扫。
　　
　　9.资金不贬值，房子免套牢的对策：老股民可转买资源股（金属、石油。煤）。
　　1. 房价高位还在涨，说明通膨了，那么更具保值增值功能的资源股（金属、石油。煤）涨得更多。
　　2. 股市不许贷款，不会放大亏损，安全性较好。房市按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位；到高位会放大亏损，所以不宜久留。
　　3. 股市的融资功能有利于生产，所以虽久涨必跌，但绩优股跌后会再涨。高房价危及民生，影响社会稳定，必遭调控，调控无效后必遭“天老爷”（客观规律）的惩罚。久涨必跌，大跌就是灾难性的，就难以再次大涨。
　　4. 资源股1分钟就卖出了。跌到止损位就随时跑出来。房市流动性差，大跌时想跑跑不出来。
　　5. 股指期货推出后，股涨可做，股跌也可做。房市涨时可做，跌时在亏。房价大跌前后，资金会寻找新的机会，除了股市就没有更大更好的去处，但是到现在再当新股民就象现在去买每平米2万的房子一样，迟了，险了。
　　
　　10.当房价下跌的时候，何时可以抄底？
　　中国人很容易被舆论所蛊惑而参与抢购。抢购时“从众心理”特强，结伴而行，一哄而上。抢购时不讲价值而是为了面子。抢购时总是到了快要降价的时候。世界上没有只涨不跌的尚品。1994年月平均工资300多元，抢装电话，初装费追涨到5000元，现在50元。回头看，那钱花得真是冤。
　　想在房市抄底的人，抄在了地板上，却没想到还有地下室；抄在地下室的，没想到下面还有地窑；抄到了地窑的，没想到下面还有地壳。
　　
　　后语：最大的问题是近3年的通膨程度难以预知，加上本人只是布衣，所以不敢把话说死。市场有风险，责任须自担。注意：我认为2008年秋之前房市还会上涨。没讲三四线城市该不该买和会不会下跌。你可因时因地修正公式并代入当地数字。

独下西楼

沙发——飘逸而过

ps：倒是期待房价下跌

lmt42

只见上涨！不见下啊！

halfpast7

太长了，没空看下去，涨不涨也不是我说了算~

ddpcb

房價下跌，遙遙無期啊！！看不透這些，倒希望泡沫破裂！

bosshoss

不关心房
只关心地

woodbook

心浮气躁看不完

夜雨灯

经济不好时，自然就降了

juno

但是现在也买不起了

zj573

房价是挺高的,但是买房的人还是不少,想想每年有多少新毕业的大学生在城里买房子啊!还有那些农村的爆发户在城里买房子啊!我并没有贬低农村人的意思.只是觉得这么多人要买房子.房价怎么会下降呢!反过来想想.我们周围有多少房子可以买呢!有多少房子是空着的呢!

Arhing

真的还是假的？怀疑

tpgood

别的地方不知道，深圳关内想下跌？10%-20%可能。再多是不可能的了！

dslove

居然看完了，原来自己是那么的想房价狂跌，但是如果房价狂跌的话，那么也是一发而动全身

jackyhubin

跌是要跌的，关键是party啥时候结束。

sokoo

分析的够全面

bassdr

当房价跌下来的时候，股市也不会好到哪去，大家的口袋里也没几个钱了，赚钱更难，这是规律。

coldhand

再多撑几年也无妨