【原创】买方-房地产商-ZF三方博弈及对房地产未来走向之分析

啸傲江湖

对楼主的观点保持怀疑态度..   房子是许多普通人的安身立命之本,这个无法改变,上面已婚的兄弟们有几个没房子的或者说有女朋友同意结婚以后租房子的?   如果回答肯定的话,偶PF一下先并送红花!

BTW:股票中的许多规律和理论在房产中根本不适用,毕竟房子属于特殊商品,作为投资和赚钱基本都是几套房子而不是一套,就一套自己住还有什么意义?

[ 本帖最后由 啸傲江湖 于 2006-8-19 10:31 编辑 ]

pingfeily

在中国的普通人，生活好艰难
为人民服务的人，生活比发达国家的人都好

cuihl

租房子就是老搬家太麻烦了.
不能有了孩子后,还拖家带口的到处搬.
麻烦.

Prophet

呵呵﹐想法貌似不錯

有些問題﹕

1 你買房子作為投資﹐每月出租﹐租金假如等對月供﹐20-30年后﹐你擁有了房子﹐不錯﹐你快死了﹐的確也是﹐起碼大部分人在30歲之前買不了。而且30年后﹐社會﹑環境﹑政治等變化﹐你的擁有的房子很可能報廢了﹐一般上﹐一個新區﹐平均8年就成為了老區﹐呵呵。

2 你30W買的房子,假如價格聲到50W﹐你會買出去再換一間房子嗎﹖沒買出去的產品就是垃圾﹐如果你一直在使用﹐這房子即使升到100W也是毫無意義。你真的能買到50萬嗎﹖現在大城市很多樓假都是虛的﹐故意炒作﹐有價無市

3 不好意思﹐打擊各位了。其實如果你不是作專業炒樓﹐買10棟八棟﹐那些所以的投資也太低利潤了﹐甚至毫無意義

啸傲江湖

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 10:31 发表


熊熊，有多套房子还要能出手才行，现金为王，房子的变现能力很差，变现周期也很长，变现过程中风险很大。
房子不出手，始终是纸上富贵，就算账面价值过亿也只能用作自己的心理安慰，一旦价格下滑，还要忍受账 ...

  兄弟理论知识很好.那俺说个实际例子吧,呵呵:现金为王,对,所以尽可能低的投入把房子拿下,才采取的贷款，首付即可,以后的出租,以租养贷还有剩余呢.

  二手房子20%的交易税是个打击短期炒房的手段，但是详细计算仍然可以获利,只不过没那么多罢了.想用房子做文章赚钱的方法多了.有钱弄10个房子的首付,以后做包租公(婆)就行了.20年的长线投资.这年头租房子抢得头破血流的,还怕租不出去?  

BTW:注意,每个月的租金比还贷额度高.有的城市不符合这个情况.

Prophet

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 10:31 发表


熊熊，有多套房子还要能出手才行，现金为王，房子的变现能力很差，变现周期也很长，变现过程中风险很大。
房子不出手，始终是纸上富贵，就算账面价值过亿也只能用作自己的心理安慰，一旦价格下滑，还要忍受账 ...

哦﹐呵呵﹐難得和你的想法相同

現在政策已經出來了﹐專賣房子的稅收高的離譜﹐3年內轉賣的基本毫無利潤﹐甚至賠錢

bryantwang

"买"的起房跟"炒"的起房是两回事

yogibear

我没有古痴痴那么丰富的经济知识。我的直觉是现在买房子不划算。如果着急买房子，也不要买太贵的。

啸傲江湖

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 10:50 发表


那是因为中国人传统的家庭观念和大多数非理性经济人造成的。

我自己2005年3月买房，广州城区，当时所在区一手房均价在6500-8000左右，周围所有的人都劝我买新房，但最后我选择买了一套二手房改房。算上所有 ...

   偶在中等城市买的房子,沈阳,一环之内,地铁站几分钟路程.4550/平米,买的很小,首付包括一些其他费用3万多点.20年还贷每个月才不到500.租的话是600-700/月.所以准备自己再买稍微大一点的房子,那个租就好了.无论是物业还是取暖费用都能出来.总计投入的资金也不多.经济宽裕还可以提前还贷.


   所以各方面都是在计算权衡!买房子还是租房子，买二手的还是买全新的，都要看各方面的情况，复杂着呢，国家政策，自己的资金情况，选择房子的价格、位置、首付情况，还贷的方式（等额本金还是等额本息）等等，还包括当地的经济情况。总之，宏观的，微观的一大堆，自己决定了

[ 本帖最后由 啸傲江湖 于 2006-8-19 11:28 编辑 ]

啸傲江湖

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 11:01 发表
你有没有仔细计算过?尽可能低投入拿下房,那么零首付最低了吧,贷款越多支付利息越多,看见国家加息的政策没有?这样的风险也要去冒?

炒房赚钱是这样的,通过高评估,零首付拿下房,短期内抬高房价出手给下家,再用卖房所得收入还清银行所有贷款,赚差价.如果短期内出不了手,就变成房东,只好把房子拿出来出租减轻损失. 所谓炒房炒成房东就是这样来的.

出租房难道就没有风险?一年12个月都能租出去?租客不稳定,房屋维修谁负责,房屋折旧算不算?房屋租金就只能上涨而不会下降?炒房成房东的一多,租金能涨得起来?

   省下的钱做生意收益超过贷款利息是最划算的,这才体现了cash is king的原则!  银行利息是社会平均最低利润了,财务方面有说明,如果一个企业的收益连银行利息都超不过,那不要去做好了,所以省下的钱收益连房屋贷款利息都超不过,那还是一次性买房子好了.只不过许多人不是用省下的钱来做投资和生意,呵呵.

   做房东也要看情况的.买房子也要看眼光和原则的.反正偶的观点是买好地段的、面积小的，投资、出租两相宜，增值潜力也大。

   出租房屋受目前房价的影响，买房的越观望，租金越上升，尤其是好地段的小面积的，大家都有了房子谁还用租呢？

   专业炒房风险大但是收益也大，偶们个人还是做投资好了，但是如果有那么多资金，俺也会做大投资，需要的不是学习什么经济上的回归线之类的，会加减法就够了，乘除都多余啦（开个玩笑哈）。

    换了在北京，好地点的房子你一打出租广告，恨不得把你的电话能打爆！不是单向收费的可惨了

[ 本帖最后由 啸傲江湖 于 2006-8-19 11:24 编辑 ]

寻寻觅觅

看了一下，大家和我的看法一致，我的这篇文章是基于深圳房地产业来写的，讨论的是现在一种非理性的房地产炒做，对于深沪杭京等房地产热炒区有效

对于中等城市而言，你在上述经济发达区挣钱，然后回中等城市买房，是一个不错的选择，象啸傲江湖这样，此种情况不在本问讨论范围之内

啸傲江湖

QUOTE:

原帖由 寻寻觅觅 于 2006-8-19 11:26 发表
看了一下，大家和我的看法一致，我的这篇文章是基于深圳房地产业来写的，讨论的是现在一种非理性的房地产炒做，对于深沪杭京等房地产热炒区有效

对于中等城市而言，你在上述经济发达区挣钱，然后回中等城市买房 ...

  完了，让兄弟你一片红字把俺踢出来了   这东西讲求的就是市场，深沪杭京这些个城市感觉就上海有点夸张，其余的高是高，也是会涨。没办法，就那么些地方，全国人都奔那去，你不买自然有有钱的人来买，道理就这么简单，分析得太多反而陷入理论怪圈，老百姓可是讲求实际的  不信可以堵，总体的规律会持续上涨，就象工资水平一样（虽然最近十年没涨多少）。

  BTW：偶是买不起，给自己留条后路啊，进可攻退可守，仅此而已。

[ 本帖最后由 啸傲江湖 于 2006-8-19 11:48 编辑 ]

Prophet

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 11:43 发表

简单计算一下:

假设啸版的房屋面积50平, 这套房的购买成本 50*4550=227500+10000=237500(首付包括一些其他费用3万多点,所以算多1万交易税费+其它手续费),显然首付很少才1成左右,贷款9成 227500*0.9=204750,2 ...

數學不錯﹐我的高等數學都還給老師了

其實用函數來計算這個挺准的﹐當年老師就教過我

因為大多數市民是用乘法和加法計算﹐所以才得出錯誤的數值

啸傲江湖

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 11:43 发表

简单计算一下:

假设啸版的房屋面积50平, 这套房的购买成本 50*4550=227500+10000=237500(首付包括一些其他费用3万多点,所以算多1万交易税费+其它手续费),显然首付很少才1成左右,贷款9成 227500*0.9=204750,2 ...

  呵呵，纠正你其中的几个问题，首先面积没那么大，27平米。首付3成。你再计算一下吧。


另外：收益不是这么算的，第一，按照全款省下的资金来做其他生意或者是投资的效益你并未算在内，我相当于用银行的钱自己做事。第二。房屋的增值好像也没算吧？ 第三，还贷的方式没考虑影响吧？（比如等额本金还贷要比等额本息还贷少付不少利息的，另外还有提前还贷的影响）

   所以总体要算所有各方面的收益的，只这样单纯计算太简单了，考虑的很不全面，嘿嘿。

偶数学还可以

[ 本帖最后由 啸傲江湖 于 2006-8-19 11:56 编辑 ]

寻寻觅觅

呵呵，啸傲江湖这套房买得其实很爽，至少说明沈阳的房还没有完全脱离价值规律，事实上大部分中小城市房价是偏低的，接下来一段时间会上涨一些，这点我认同江湖的说法

对于暴炒的房地产市场，价值规律同样会起作用，这才是这些地方房屋下跌的最终原因，就比如深圳吧，三个月涨了27%，这明显是不正常的表现

allent

好文，让我学习到了很多东西。

Prophet

其實如果在大城市的朋友想投資﹐可以考慮到周邊中小城市買房投資﹐這個原因﹐呵呵﹐自己思考

Prophet

哦﹐大家這么有興致﹐忘記提醒一下﹐其實現在買地皮比買房子更有意思

啸傲江湖

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 11:54 发表


房屋增值实际是土地增值,那块土地是你的吗?

其它我回头算过.

房屋至少是70年吧？ 至多20年拿下（实际提前还贷等情况包括在内用不了20年）至少还剩40多年以上免费住的房子呢。你认为那时候房子不增值么？地皮？  70年后政策什么样还不好说呢，打翻了都有可能，连拆迁都得赔偿损失，70年后免费被国家弄回去你认为是可行的么？ 至少偶认为是有难度，退一步讲，70年够用两辈人了，以后让他们自己再奋斗去吧，免得坐享其成。当然这在讨论之外，避免引发争端啦。

QUOTE:

原帖由 寻寻觅觅 于 2006-8-19 11:55 发表
至少说明沈阳的房还没有完全脱离价值规律，事实上大部分中小城市房价是偏低的，接下来一段时间会上涨一些，这点我认同江湖的说法

   城市的房价起码应该和当地的经济水平和收入水平关系最密切，从这点上来看，并不低，深圳的收入起码是沈阳的两倍，房价8000-10000左右也没啥说的（地段稍微好一些的）。如果决定在那个城市长期发展，看准了自己就下手吧，免得以后会后悔。不过象这样的比较热的城市，自己要多方考量再决断。

[ 本帖最后由 啸傲江湖 于 2006-8-19 12:12 编辑 ]

啸傲江湖

QUOTE:

原帖由 gucici 于 2006-8-19 12:08 发表
重新计算完毕,投资回报率自己看吧.

另外啸版说剩下来的钱用作其它投资或做生意,投资不好说,做生意能否赚钱是个问题.国内经济环境对个体经济并不太友好,各种税费吓人,能活下来已经不错,如果不想办法偷漏税是死定 ...

看了一眼房契，是4050/平米*.*lll，今年的现房是4550/平米，你看一下涨价了多少吧，不到一年的时间是10%   

       ZF当然不会拆房子，谁拆谁负责  最终收益的是房子一套，租金也是象房价一样上涨，尤其是黄金地段。这么多年持续过来的。898/月？  三五年就可以达到这个水平了。物业维修等都在内了。

     总之，综合各方面，房子最终还是买的，只要选的适合。收益多方考量。总折腾租房子浪费的时间、精力以及不便带来的支出也不小。有钱就买买大的好地段的一次性付款，钱少买小的差点的贷款，再没钱就租，多种选择。偶根据目前情况选择买房子。不选租。

gjy

楼上的各位继续，我搬个板凳继续听课。